房子還有貸款能過戶給老婆或小孩嗎？房子過戶貸款不轉移，夫妻贈與房貸流程與注意事項

房子還有貸款過戶給老婆可以嗎？過戶給小孩又行不行？

其實這樣的情況在現實中很常見，尤其是夫妻之間想進行資產分配、或是爸媽想提早把房子給孩子，常常會卡在「房貸還沒繳完」這個問題上。

很多人以為只要雙方同意就能直接辦，其實銀行也算是「共同屋主」，沒有它點頭，是不能隨便變更所有權的喔！

如果你也正想把名下的房子過戶給配偶或子女，這篇文章會一步步帶你了解過戶流程、不轉移貸款就過戶等相關問題。

想要安心又順利完成過戶，就讓我們繼續看下去吧！

房子還有貸款過戶給老婆、小孩、父母、兄弟姊妹可以嗎？

如果房子還有貸款，想過戶老婆、小孩、父母、兄弟姊一定要經過銀行同意，因為房貸還沒繳完，房子的產權其實有一部分握在銀行手上。

以下為您解釋房子有貸款過戶給不同對象的方式：

房子有貸款過戶給配偶

過戶給配偶（老婆或老公）在法律上最容易接受。

房子還在貸款中過戶方式

1. 向銀行申請「變更借款人」或辦理「轉貸」
2. 銀行評估新擁有人的財力狀況
3. 依新擁有人財力條件決定是否接受過戶。

房子有貸款過戶給小孩或父母

過戶給小孩或父母屬於直系親屬間的贈與，會牽涉到贈與稅與贈與金額的認定，如果沒有搭配資金證明，很容易被認定為贈與行為。

房子還在貸款中過戶條件

• 小孩須年滿18歲，未滿18歲需辦理「清償原貸款後再重貸」
• 新擁有人有穩定收入

房子還在貸款中過戶方式

1. 向銀行申請「變更借款人」或辦理「轉貸」
2. 銀行評估新擁有人的財力狀況
3. 依新擁有人財力條件決定是否接受過戶。

房子有貸款過戶給兄弟姊妹

銀行審查會最為嚴格，不但會視為第三人買賣關係，還可能涉及實價登錄、土地增值稅與所得稅問題。

房子還在貸款中過戶方式

1. 向銀行申請「變更借款人」或辦理「轉貸」
2. 銀行評估新擁有人的財力狀況
3. 依新擁有人財力條件決定是否接受過戶。

無論對象是誰，只要房子還有貸款在身，過戶都必須取得銀行同意，且依照過戶對象的不同，會影響貸款審核標準與稅務規劃。

因此在做出決定前，最好先諮詢專業顧問，避免誤觸稅務與法規紅線。

有貸款的房子可以贈與嗎？房子有貸款可以過戶嗎？

有貸款的房子可以贈與也可以過戶，但前提是要取得銀行同意，因為還沒還清的貸款等於房子還在銀行抵押中，並非全然屬於你個人。

就像你想把房子送給家人，銀行會先問：「那我借出去的錢誰來還？」所以只要房子還在貸款中，不論是贈與、買賣或單純想改名過戶，都需要事先和銀行報備，經過同意後才能進行產權轉移。

接下來，我們來看看幾種常見的過戶情境，不同對象、不同安排，限制也不太一樣：

一、夫妻間的過戶：簽訂財產約定最省事

夫妻間可以透過財產契約或是事前簽好共同持有的協議，把產權由一人轉為雙方共有，這種方式在辦理上較不容易被視為贈與，同時也能降低稅務負擔。

如果當初的契約並未訂明共有比例，就要補辦一些權利轉移文件，並依法申報相關稅金。

二、直系親屬之間的贈與過戶：需清償或補辦抵押

將房貸的房子過戶給子女或父母，銀行會要求先將房貸還清或由新持有人承接貸款責任。

而且若沒有正當金流證明，很容易被視為無償贈與，觸及贈與稅問題，得按照政府公告的房屋評定價格課稅，稅負可不輕！

三、兄弟姊妹、非直系親屬：當買賣處理更保險

貸款中的房子過戶給兄弟姊妹或其他親友，在銀行及稅務機關會偏向認定為買賣行為。

一定要先處理貸款問題，否則銀行有權不放行抵押設定，甚至要求一次清償，若以買賣方式處理，還需補繳土地增值稅與房地合一稅，整體程序較為繁瑣。

夫妻房子過戶貸款不轉移要怎麼做？

若夫妻想將房子過戶給配偶，但不轉移貸款，只要原本的房貸持續由原借款人繳納，並經過銀行同意產權轉移，即可將房屋以贈與或共有方式過戶給配偶。

貸款人不變，過戶時仍需辦理地政手續及稅務申報（如贈與稅），建議事先與銀行及專業代書確認細節，才能順利辦理。

房子還有貸款過戶給老婆流程怎麼跑？

如果房子還有貸款，想要過戶給配偶，其實步驟不會太複雜，但要注意銀行是否同意，以及需要準備哪些文件。以下是一般情況下的贈與過戶流程整理：

1、備齊申辦文件

• 登記申請書
• 土地與建物的權狀影本
• 贈與契約書或證明文件
• 夫妻雙方身分證明文件
• 贈與稅申報書

2、向銀行申請產權異動

因為房子仍在貸款中，銀行是抵押權人，需先徵得銀行同意辦理贈與，不讓產權變更影響貸款條件。

3、到地政事務所辦理過戶

在取得銀行書面同意後，就可以攜帶上述文件到地政機關辦理登記，完成後，產權才會正式轉到配偶名下。

4、確認抵押權維持不變

雖然房屋所有權變更，但原有貸款仍由原借款人負責還款，抵押權也會保留不動，等於是「產權動，貸款不動」。

房子還有貸款過戶給小孩流程怎麼跑？

若你計劃把名下尚有貸款的房子贈與給子女，過戶流程和過戶給配偶的方式相同，但第一步需要先向銀行申請是否同意產權變更，若銀行不同意，就無法進行過戶。

房子過戶貸款轉移必備文件與流程

當你要將房子過戶，且同時將房貸一起轉移給新屋主時，不只是產權的變更，連貸款也要一併辦理移轉，這就牽涉到「承接貸款」的流程。

以下是辦理「房子過戶+貸款轉移」時需要準備的文件與辦理流程整理：

房屋過戶＋貸款轉移必備文件

1. 雙方身分證件
2. 房屋及土地權狀
3. 贈與契約書或買賣契約書
4. 銀行同意書／貸款移轉申請文件
5. 贈與稅或契稅申報文件
6. 印鑑章與印鑑證明
7. 最新的土地建物清冊與謄本
8. 信用查詢同意書

夫妻贈與房屋貸款優缺點有哪些？

夫妻贈與房屋貸款的優點

1. 增加購屋貸款彈性：
   若夫妻一方名下已有房產，可能會影響日後貸款成數與利率優惠，透過贈與方式，讓房產登記在另一方名下，就有機會恢復首購資格、適用較優貸款條件。
2. 分散家庭資產、利於財產規劃：
   夫妻間互贈不動產，可以作為將來進一步分配財產給子女的過渡安排，透過這種方式，能更靈活運用免稅贈與額。
3. 節省土地增值稅支出：
   若一方已使用過「一生一次」的土地增值稅優惠，則可考慮先將房屋贈與給尚未使用優惠的一方，再由對方出售，可再次享有 10% 的自用優惠稅率，達到節稅效果。

夫妻贈與房屋貸款的缺點

1. 仍需辦理貸款承接審核：
   房貸無法自動轉移，新受贈人需重新向銀行提出貸款申請，並通過財力與信用審查，否則可能無法承接原貸款條件。
2. 有部分稅費與代書費需支出：
   雖然夫妻間贈與可以減免大部分稅負，但仍需負擔契稅、印花稅、代書費等費用，視房屋現值不同而有所差異。
3. 需審慎考量未來出售與稅務影響：
   若選擇在贈與時不課徵土地增值稅，將來房屋出售時仍需補繳累積增值稅，須以原購買價格為基準計算，會面臨較高的稅額。

夫妻贈與房屋繳稅與費用怎麼算？

雖然夫妻之間贈與不動產免徵贈與稅，但仍有幾項基本的稅費與辦理成本需要注意：

1. 土地增值稅：可選擇暫緩課稅，夫妻贈與可免當下繳納土地增值稅，但未來若將該不動產出售，仍須以最初購買時的原始地價計算漲幅，補繳應納稅額。
2. 契稅、印花稅、登記規費：契稅依現值6%計算，房屋越新、地段越好，費用也越高；印花稅與規費則多為小額，但仍屬必備支出。
3. 代書辦理費用
4. 手續費：找代書協助處理贈與與過戶手續，費用約2萬元上下，實際金額依物件複雜程度與筆數調整，建議先詢價確認。

房子過戶貸款不轉移常見問題

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