你聽說過房屋共同持有貸款嗎?或是持分房屋貸款呢?有許多人在繼承或購買不動產時,會用房屋共同持有的方式獲得產權,產權分配有可能是根據人數平分,也有可能按比例多寡有所不同。
這樣的房屋持分該如何辦理房子抵押貸款呢?難道房屋持分貸款一定要全部持有人共同辦理才行嗎?就讓本篇文章為你解答,對於房屋共同持有貸款的疑問,不管是持分房屋貸款是什麼意思?房屋持分比例如何計算,本篇通通有解!
房屋共同持有貸款的意思是指房屋不只在一個人的名下,即房屋產權由兩人以上共同持有,因此在銀行通常較難審核通過,就算你房屋持分的所有權較高,銀行還是會婉拒,因為產權不完整非個人擁有全部所有權,對銀行來說辦理風險極高。
首先你需要說服所有的房屋持有人一起到銀行申請貸款,銀行也需一一審核所有人的信用狀況、財力證明,只要其中一人有信用瑕疵或無財力證明,一樣會被銀行拒絕,所以多數民眾會選擇辦理民間二胎貸款的房子共有貸款。
以下為你介紹3種常見的房屋共同持有情況。
像是:當父母去世後,兄弟姐妹可能繼承了家族的房產,並希望共同擁有和維護這些財產;此外,也有可能是兄弟姐妹共同投資房地產市場,以分散風險或共同經營,以上都是常見的房屋共同持有兄弟情況。
夫妻共同持有房屋是很常見的情況,如果希望共同擁有一個家,並共同承擔財務負擔,就極有可能選擇以夫妻共同持有房屋的方式,不僅可以增加購買力,還可以共同享有房屋的權益和負擔房貸還款。
合作夥伴可能希望共同投資和擁有商業用地或辦公空間,以在同一地點建立或擴展業務,這種關係有助於共同分擔財務負擔、共同使用和維護資產,以及促進商業合作。
共同持有房貸可分成兩種形式,分為公同共有、分別共有,以下為你說明兩者差異。
公同共有房屋又稱共同持有房屋,是指2人以上共同持有房屋,但沒有劃分出一定的比例。若是公同共有想辦理房屋共有貸款、過戶、買賣時都必須取得其他房屋持有人同意。公同共有相關法條如下:
民法827條 |
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民法828條 |
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土地法34-1條 |
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公同共有房屋又稱持分房屋,是指2人以上共同持有房屋,且每一位持分人都有自己的持分比例,可以自行處理所持有的部分,不論是房屋持分貸款、過戶、買賣都可以,不須經由其他房屋持分人同意。分別共有相關法條如下:
民法817條 | 數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。各共有人之應有部分不明者,推定其為均等。 |
民法818條 | 各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。 |
民法819條 | 各共有人,得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。 |
民法823條 | 各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。 |
公同共有 | 分別共有 | |
享有權利 | 在共有物的使用上,需要經過全體共有人的同意才能進行 | 依據比例,享有共有物之部分所有權 |
處分權利 | 需全體公同共有人同意,才能使用 | 可自由處分擁有之部分 |
分割限制 | 不得請求分割 | 除非有特殊規定或無法分割的使用目的,或是契約約定的不分割期限,否則可以隨時請求分割 |
管理權力 | 除了法律或契約另有制定外,須獲得全體公同共有人之同意 | 共有人可以單獨進行簡單的修繕和維護;如果是大幅度的裝修行為,則需要獲得超過一半共有人的同意 |
續存時間 | 較長 | 較短 |
當多個人共同持有房屋並申請共同持有房屋貸款時,貸款通常會以每個共同持有人,所持有的比例來分配,也就是說,根據他們在房屋中的持有比例,貸款金額將按比例分配。
以1/2房屋共同持有為例,如果兩個共同持有人分別持有房屋的50%股份,則貸款金額將根據這個比例分配。
每位共同持有人將獲得相等數額的房子共同持有貸款,以支付他們在房屋中的一半份額。
1/3房屋共同持有為每人持有房屋的1/3股份,則貸款金額將根據這個比例進行分配。
每位共同持有人將獲得相等的房屋持分比例貸款,以支付他們在房屋中的1/3房屋共同持有貸款。
在台灣,分別共有與公同共有的房屋,是可以申辦過戶、分割、買賣和贈與行為的,但其中有不同的規範,接著為你說明。
和他人共有房屋,還可以辦理貸款嗎?當然可以!共同持有的房屋並非完整的獨立產權,所以申請共有房屋貸款時,需要獲得所有持分人的共識和同意;個別持分人無法單獨以自身名下的部分產權向銀行申請貸款。
民間持分房屋貸款機構可以使用共同持有的房屋作為抵押品辦理貸款,只會評估持分貸款人所擁有的部分產權,以此作為貸款評估的依據。
以下為你說明三種常見的持分房屋貸款管道,分別是持分房屋銀行貸款、持分房屋代書貸款和持分房屋融資公司貸款。
持分房屋銀行貸款提供較低的利率、較長的還款期限;但是審核流程繁瑣、放款額度和速度都較慢;民間房屋持分貸款則擁有寬鬆的審核條件,信用瑕疵、信用小白皆可申辦且還款方式彈性,可選擇本利攤還或是只繳利息;但民間貸款管道品質不一,需要多加留意和多次確認。
房屋持分代書貸款 | 房屋持分銀行貸款 | 房屋持分融資公司貸款 | |
條件 |
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限制 |
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額度 | 最高可達房屋殘值110% | 約落在房屋殘值的3到6成 | 約落在房屋殘值的4到8成 |
利率 | 月利息0.8%起 | 年利率3%起 | 年利率7到14%起 |
期數 | 通常可分為3到36期不等,且還款彈性不綁約 | 約為10-20年,且需要綁約 | 約為5-10年,且需要綁約 |
撥款速度 | 最快1天內撥款 | 7到14天以上的審核時間 | 3到7天以上的審核時間 |
還款方式 | 還款方式彈性,可選擇本利攤還或是只繳利息 | 採本息均攤方式 | 還款方式彈性,可選擇本利攤還或是只繳利息 |
民間持分房屋貸款當然合法,但貸款機構品質有高有低,一不小心就會踏入房屋貸款陷阱中,以下提供5個辨認合法民間持分房屋貸款方式,讓民眾可以放心借款!
銀行共有房屋買賣貸款利率,落在年利率3-5%不等;而民間持分房屋貸款利率則是,月利率0.8-2%,依據貸款人條件、擔保品和各機構而有所不同。
民間房屋持分貸款手續費非常多樣,有房貸政府規費、代償手續費、房貸開辦費、帳務管理費和住宅保險費等等。
確保民間房屋持分貸款手續費用明確列出,並符合合理、合法收取標準,避免標示不清或來路不明的隱藏費用。
申辦民間持分房屋貸款時,依法需要借款人提供身分證件來核對是否為屋主本人,但合法的貸款機構在簽約對保前,並不會扣押借款人的身分證件、存摺,如果遇到需扣留的借款管道,務必拒絕。
如果借款人選擇的民間房屋持分貸款機構,並沒有簽約對保流程,雙方難以確定彼此的權益和責任,很可能導致後續爭議產生或是法律糾紛;其次借款人亦無法了解貸款利率、還款方式、手續費用等等重要資訊,未來可能面臨不合理的持分房屋貸款條件或額外費用的風險。
申辦民間房屋持分貸款時,找尋有實體店面的管道具有以下優勢,像是:實體店面能提供更直接的溝通和面對面的服務,讓借款人可以直接詢問相關問題。
根據共同持有房貸的形式,以及申辦持分房屋貸款的管道不同而有所差異,以下為你分別說明。
在公同共有房屋的情況下,共有房屋買賣、過戶或是貸款等等,都需要其他公同共有人的同意才能進行。
因此,如果是公同共有房屋的情況,其他共有人一定會知道你正在申請共有房屋出售、過戶或是貸款。
在分別共有的情況下,每個持分所有人擁有獨立的產權,並且可以獨自處理自己名下的持分房屋。
因此,如果你是其中一位持分所有人,並且選擇以自己的名義申請分別房屋共有貸款,其他持分所有人並不會知道,因為每個持分所有人的財務狀況和貸款狀況都是相互獨立的。
如果選擇申辦銀行持分房屋貸款,不管是房屋聯名登記貸款、共同持有房屋買賣、房子共有過戶還是分別共有貸款等等,都需要所有共有人的同意,因為共有人之間需要共同簽署文件,並提供相關文件給銀行。
民間持分房屋貸款,並不需要其他共有人的參與或同意,這也意味著其他共有人不會知道你正在申請持分房屋貸款。
因為民間持分房屋貸款對於貸款的批准和處理過程更為靈活,不像銀行貸款需要所有共有人的同意,不管是分別共有房屋買賣還是房子共同持有買賣,皆可使用自己的部分申請。
申辦房子共有貸款時,根據辦理管道不同,需準備不同文件,以銀行持分房屋貸款為例,多數需準備以下資料。
以代書房屋持分貸款為例,需準備的資料較少,接著為你說明。
辦理華南房子共同持有貸款流程只要5個步驟,就能快速申辦:
了解完持分房屋貸款相關資訊後,讓我們使用一個兄弟共有房屋,想要申辦房屋持分貸款的案例,帶你更加認識持分房屋處理資訊!
吳先生與他的弟弟,共同持有一間房屋,因為疫情衝擊,讓他們在經濟上遇到了些許困難,需要籌措資金應對。
這時,吳先生想到了可以使用和弟弟共同持有的房屋進行買賣或是貸款,經過一番研究後,他們找到了信譽良好的華南貸款,專門提供持分房屋貸款服務,在詢問相關的持分房屋貸款條件、利率和額度後,相當滿意對方提供的持分房屋貸款利率、額度,在聽完房屋持分貸款流程後決定馬上簽約,華南貸款也在一天內快速撥款!
吳先生和弟弟非常感謝華南貸款民間持分房屋貸款方案,提供了一個彈性和便利的選擇,並不像銀行房屋持分貸款一樣,需要進行信用審核或是提供證明文件等等。
A:如果房子登記所有權人與貸款人不同,是無法申請持分房屋貸款的!根據法律規定,房屋所有權人和房貸借款人不能是不同人。
其中,如果房屋為共同持有的狀態,因為房屋所有權並非一人所有,而是由多人持有,在這種情況下,若想要利用共同持有的房屋,辦理銀行持分房屋貸款,則需要獲得所有持分人的同意;民間持分房屋貸款,則是可以接受以部分產權作為抵押品進行貸款評估,不需要所有持分人同意。
A:填寫房屋共有貸款申請資料時,請先確認房屋產權證書上的房屋所有權人姓名正確,且與證書上的登記一致,以下是建議房屋登記人、貸款人所需具備的條件。
A:房屋聯名登記貸款是指多人共同擁有一個房屋的擁有權,並一同申請貸款的一種形式。在這種情況下,會將多個人的名字共同列入房屋產權證書上,成為該房屋的共有人,這些共有人可以是家庭成員、夫妻、親戚、朋友或商業夥伴等等。
A:如果四個人共同持有房屋,則每個人都會有一份相對應的房屋權狀和土地權狀。每份權狀都會列明該共有人的名字、份額和其他相關資訊,以證明他們對該房屋的所有權。
A:在共有房屋的情況下,每個共有人都有自己的份額和權益,可以根據法律和共有協議自由處置。當其中一位共有人希望出售時,可以與其他共有人達成協議,找買家進行轉讓手續。
關於共有房屋出售有人買嗎之問題,需要考量多個因素,包括房屋的地理位置、價值、條件和市場需求等等,儘管共有房屋可能存在一些挑戰和限制,但仍然存在人們購買的可能性。
A:買房共同持有貸款是無法成立的,因為買房申辦房屋貸款時,不能同時有兩個主借款人,銀行只會認定一位借款人,也就是說申辦房子共同持有貸款時,只能有一位主借款人,不能房貸共同持有。
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