如何辦理共有土地分割？土地分割流程、費用、法律條件一次看！

隨著時代發展，房地產寸土寸金，共有土地分割疑問也越來越多，許多人在購買土地時會拉著親朋好友集資，希望以共有土地的形式持有，一起購買土地可以減少資金風險，但是日後在土地分割流程、土地分割條件、共有土地使用權、共有土地買賣或土地貸款上可能會產生糾紛。

如：共有土地分割時土地持有人分配不均、侵占、買賣及貸款上遇到困難等問題。這時土地持有人就需要辦理共有土地分割來釐清土地的產權，本篇會詳細教大家土地分割流程與條件，遇到糾紛時該如何辦理共有土地分割。

共有土地分割是什麼：3種土地共有分割

共有土地分割有3種形式，分別為協議分割、裁判分割、調解分割。

一、協議分割

這種土地分割是三種裡面最方便的形式，意指所有土地持有人共同協商，不需要上法院也不需要動用調解機構。分割的方式可以是原物（原土地）分割、價金分配、或以抽籤之方式均可，不需要書面，只要所有土地持有人能夠同意就能成立。

二、裁判分割

若土地持有人無法就協議分割的土地分割達成協議，持有人便可向法院聲請進行裁判分割。分割的方式有原物分配(土地分配)、變價分配(土地變現分配)、原物分配兼金錢補償等三種，且應以此三種分割方法為限。

三、調解分割

若土地持有人無法就協議分割的土地分割達成協議，且不想向法院聲請進行裁判分配，則可聲請地政機關進行分割調解流程，簡單來說就是無法自行達成協議，以調解方進行共有土地分割。

將共有土地分割的目的為何？

共有土地指的是一塊土地的所有權由兩人以上共同持有，土地共有的原因通常有兩種。

1. 基於持有人的意願，在土地購入當下，由兩位以上持有人共同出錢購買一筆土地。
2. 當土地為遺產繼承取得時，會產生多人共同繼承之土地。

而共有土地分割的目的在於：讓共有土地變成個別的土地持有人單獨持有，讓持有人使用土地較為方便，促進土地使用。

如何辦理共有土地分割流程？

在法律上保障了任何土地持有人可以隨時單方面提出土地共有分割的請求，不需要請求其他持有人同意分割。最高法院29年上字第1529號判例：「共有物分割請求權為分割共有物之權利，非請求土地共持有人同為分割行為之權利，其性質為形成權之一種並非請求權，民法第125條所謂請求權，自不包含持分土地使用權請求權在內。」

土地分割條件有哪些？應備文件為？

共有土地分割條件與須準備的資料如下：

1. 土地複丈申請書及土地標示變更申請書（請至服務中心索取並填寫蓋章）。
2. 土地所有權狀正本（附於土地標示變更申請書上）。
3. 土地所有權人身分證影本或戶口名簿影本（全部共有人）及印章。
4. 建築基地分割若屬建築管理後建造之建物應檢附法定空地分割證明。
5. 建築管理前建造之建築物基地申請分割，應檢附建築主管機關或鄉鎮公所之證明文件，或建築管理前有關該建物之文件之一 (門牌編釘證明、稅籍證明、繳納房屋稅憑證、繳納水電費之憑證)。
6. 耕地分割時，應依農業發展條例第十六條、施行細則及耕地分割執行要點有關規定辦理。
7. 林業用地土地辦理分割後面積不得小於0.1公頃。
8. 法院判決分割應檢附判決書及判決確定書。
9. 依土地法第34條之1第6項規定辦理者應檢附不動產糾紛調處結果之證明文件。

註1：申請時應購買土地界標（請向收件人員告知購買界標之數量及種類）。
註2：如本人無法親自辦理可委託代理人辦理，代理人應攜帶身分證件。

而並非所有類型地共有土地皆可分割，三種常見限制如下：

一、 因土地特殊目的不得分割

1. 共有道路：共有道路分割將有害公益，因此除了分割共有人願就其分得部分土地為他共有人設定地役權外，原則上不得分割。
2. 界標、界牆、共有之契據：這些屬共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺。不可或缺，不可分割。
3. 區分所有建物之建築基地：為維持建物與基地一體化及避免發生複雜之法律關係，基地依其使用目的無法分割。

二、因土地持有人共同訂定契約不得分割

土地持有人可以訂定不分割期限，期限最長不得超過5年，這類約定在期限未滿前不得進行共有土地分割；但全體持有人同意則不在此限，民法物權編修正草案823條第2項增訂但書「但有重大事由者，仍得隨時請求分割」

三、 法令禁止分割類型

建築基地	建築法第四十四條規定：「直轄市、縣（市）（局）政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。」
建築基地法定空地	建築法第十一條之三規定：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」
小於單位面積者禁止再分割	土地法第三十一條規定：「直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。前項規定，應經中央地政機關之核准。」
遺產稅未繳清者	遺產與贈與稅法第八條規定：「遺產稅未繳清前，不得分割遺產。」
土地重劃與區段徵收期間	土地法第一三五條規定：直轄市或縣（市）地政機關因左列情形之一，經上級機關核准，得就管轄區內之土地，劃定重劃地區，施行土地重劃，將區內各宗土地重新規定其地界： 實施都市計畫者。 土地面積畸零狹小，不適合於建築使用者。 耕地分配不適合於農事工作或不利於排水灌溉者。 將散碎之土地交換合併，成立標準農場者。 應用機器耕作，興辦集體農場者。
耕地之禁止原物分割	農業發展條例第十六條規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。

 

共有土地分割費用怎麼算？

土地分割流程中所需費用如下：

一、土地分割規費

以共有土地分割後筆數計算，1單位800元。(每筆每公頃為1計收單位，不足1公頃以1公頃計，超過1公頃每增加半公頃增收半數，增加不足半公頃以半公頃計)

二、協助指界費

加繳複丈費之半數。(於現場無法指出正確分割位置，須由本所測量人員協助指界者須繳納)

三、購買制式界標費用

1. 鋼釘界標(每支售價10元，適用水泥、柏油等堅固地面)
2. 小塑膠界標(每支售價35元，適用於田地、山地等泥土地面)
3. 大塑膠界標(每支售價45元，適用於田地、山地等泥土地面)
4. 水泥界標(每支售價60元，適用於田地、山地等泥土地面)

以下舉例試算土地共有分割費用，例如：某人將1筆土地分割為5筆(分割後每筆土地面積皆小於1公頃)，並須測量人員至現場協助指界，並另購10支水泥界標，則某人之應繳規費為：
(800×5)+(800×5÷2)+(60×10)=6600元。

共有土地分割QA

不經過土地共有分割，可以貸款嗎？

未經過分割的共有土地往往都是銀行的拒絕往來戶，想要辦理共有土地分割卻又要花費各種精力去完成共有人協商、政府流程、銀行流程，資金缺口往往已經來不及；這時候可以透過華南二胎貸款公司辦理，同時具有放款快速、申辦容易、最低利率0.8%起等優勢。

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