什麼是二胎增貸、二胎轉貸呢?
二胎房屋增貸指的是利用房屋已繳納的二胎貸款額度及房屋上漲的增值的部分重新向銀行申請增加貸款額度;二胎轉貸指的是將原有的二胎貸款從A公司轉至B公司,此時B公司會對房屋重新進行鑑價,若房屋有增值,B公司就會提供增貸二胎的額度。
二胎房貸利率區間在2.5%~36%,不同貸款管道提供的利率差異巨大,由於二胎房屋增貸風險較高,提供的利率也較一胎房貸利率(1.75%~5%)來的高。
依據不同的貸款管道分為兩種額度計算方式,兩者差異在於「一胎額度餘額」方法不同,金融機構使用「一胎房貸的設定金額」,民間貸款則使用「一胎房貸貸款剩餘金額」,由於此差異,導致民眾向不同貸款管道提出二胎房屋增貸所取得的額度可達上百萬差額,以下為金融機構與民間貸款的房貸額度計算公式:
二胎增貸 | 二胎轉貸 | 二胎房貸 | |
貸款條件 | 跟原有二胎條件基本相同 | 須仔細比較條件與原有二胎房貸的條件 | 利率及貸款年限都比較差 |
資金取得速度 | 較快 | 較慢 | 較快 |
額外支出 | 僅有開辦費支出 | 須額外支付原有貸款違約金 | 利息及開辦費都會比較高 |
適合使用時機 | 喜歡簡易的申請流程 | 申辦人有一定條件,須耐心比較出最佳方案 | 適合短期資金需求者,可隨時還款不綁約 |
申辦人本身條件 | 較高 | 較高 | 較低 |
適合使用對象 | 有急迫資金需求者,流程簡單快速 | 適合精打細算的人,可選擇最優惠的方案,進而降低貸款壓力 | 適合短期資金需求者,可隨時還款 |
可以的,只要房屋鑑價還有剩餘的價值都可以進行轉增貸。
只要名下持有房屋,不需要審核個人資料即可申辦。
銀行所要求的房屋貸款條件都為加分條件,但不是必要條件。
房屋二胎轉貸就是由原本利率較高的銀行轉移到利率較低的銀行,而轉移的同時,可以跟原本銀行詢問償還本金還剩多少,並由新銀行代為償還,領取清償證明(要到地政事務所重新設定抵押,銀行改新銀行)。在跟新銀行簽定新合約時,新銀行會重新針對您的房子鑑價,假如房子還有價值,通常可提供二胎增貸,將增貸額度撥款到貸款人帳戶裡,增加貸款人的資金彈性運用。
那麼轉貸有降低利息,增加寬限期或貸款額度的條件,但仍要注意以下幾點事項:
二胎轉貸雖然有彈性,但是在轉移過程中手續不但麻煩,還需要另外支付一筆手續費。建議您在轉貸前可以先跟原來的銀行談條件,詢問是否可以調降利率,想增貸,也可以請他們重新估價和延長寬限期,如果貸款人正常繳款,那麼是有很大的機會可以延長的。
如果轉貸是因為想要增貸或是延長寬限期,一定要先評估自己往後的還款能力。寬限期間雖然只要繳交利息不用還本,但延長寬限期就相當壓縮了之後還本的年限,如果每期繳交的金額會提高不少,那貸款人一定要重新評估自己的還款能力。
許多房屋貸款都會簽訂合約,通常1年到3年不等,如果合約期間想提早清償、解約(包含轉貸或售屋)就需要支付一筆違約金,而違約金通常是貸款金額的0.5%-2%不等,所以轉貸前一定要問清楚。而若貸款人遇利率低就轉貸,一般轉貸3-4次後,銀行就不太接受。
二胎轉貸一般都會根據貸款人的房屋價值與財務狀況,若您有轉貸的需求,記得一定要定時繳款,若有信用瑕疵而又想申請增加貸款額度的話,可以找一個信用良好的保證人,來幫貸款人加分。
善用理財型房貸減輕房貸壓力又保有資金彈性,就算沒有增貸打算,在申請二胎轉貸時,也可請銀行幫您評估並搭配理財型房貸,不動用不計息,可隨貸隨還,因為房貸利率比信用貸款利率低,所以有增貸的資金彈性,遇到急需用錢時,是很好的資源。
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