受疫情影響,許多人會去申請防疫紓困,但不是每個人都能符合資格,這時候就會轉向申請土地貸款,申辦土地借款時,你應該聽過一些專有名詞,像是土地貸款成數或是土地貸款幾成,這是什麼意思呢?接著看華南貸款告訴您更多關於土地貸款知識。
向銀行申請土地貸款後,銀行會派專業人士進行土地的鑑價,土地鑑價完成後,銀行還會針對貸款人的信用評分、財力證明評估土地貸款可貸幾成,土地的地目、土地坪數大小以及區域位置等因素,進行價值評估來決定土地貸款成數。而土地貸款成數根據用途,還有以下兩種不同:
如果是土地買賣貸款,一般來說都是由農會、土地銀行所承作,買土地貸款成數約落在5-7成;買土地貸款幾成評估的項目包含坪數大小、土地地目、座落位置、是否臨路、土地形狀、持分與否等;由於持分土地買賣較容易產生爭議,因此在買地成數評估上也會較為保守。
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如果是利用名下本來就有的土地申請貸款,常見管道則為銀行、農會及民間貸款公司,根據管道不同,土地貸款幾成、土地貸款年限等也會有所差異,簡單比較給大家看:
銀行 | 農會 | 華南貸款 | |
利率 | 年利率2%起 | 年利率2.5%起 | 月利率0.8%起 |
貸款成數 | 市價40%~70% | 市價50%~70% | 市價110% |
條件對象 | 信用良好者 | 須成為農會會員 | 年滿20歲 |
貸款年限 | 3~15年 | 最長20年 | 不綁約,沒有年限 |
因此在進行土地貸款成數利率試算前,要先看清楚屬於那一類的土地貸款:買地貸款成數、土地抵押貸款成數、二胎土地貸款成數,這三種土地可以貸款幾成都不同。
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影響土地貸款幾成的因素有很多:
以上等等因素都會影響最後土地貸款最高可貸幾成,其中土地種類(地目)對銀行土地貸款成數而言會有較大的影響。
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土地種類非常多,地目可分為建地、農地、工業用地、林地、山坡地等等,如下表:
地目 | 說明 |
建地 | 年利率2%~3%,必須有建築工程計畫書 |
農地 | 年利率2%~5%,貸款資金用途需與農業有關 |
林地 | 年利率3%起,必須臨路 |
山坡地 | 年利率3%起,若為山坡保育地銀行不承作 |
根據不同地目,銀行的承辦意願、買土地貸款利率與核貸成數會有所不同,接下來我們再以常見的建地貸款來進一步說明。
建地分為四類:
這四類的差別主要在於容積率,甲、乙、丙等建築用地,可依法申請民宿經營,丁種建築用地則屬於工業使用項目;丁種建築雖然容積率高相較於其它種類又更便宜,但是在銀行土地貸款成數卻不高:
建地分類 | 容積率 | 建蔽率 |
甲種建築用地 | 240% | 60% |
乙種建築用地 | 240% | 60% |
丙種建築用地 | 120% | 40% |
丁種建築用地 | 300% | 70% |
「容積率」指的是各樓層的樓板面積加起來除以基地面積在乘於百分比;「建蔽率」則是一塊土地上可以建造的建物可以覆蓋多少比例的土地。
建地通常是所有類型土地貸款成數最高的,因此許多貸款人都會向銀行申辦,但是近期政府為了防止有心人士炒地皮,降低了銀行的買土地貸款成數,且如果貸款人信用瑕疵、無財力證明等問題,銀行都不會核准貸款申請, 這時候貸款人就非常適合尋求民間貸款公司的幫助了!
銀行土地貸款成數通常為鑑價的五成至八成,但是正確的貸款成數還是會依照貸款人的條件及土地的條件來決定,銀行也會參考近期買賣的成交價格與公告現值,來決定土地貸款額度可貸幾成,通常來說參考土地買賣的成交價格決定可以申貸的額度大約是五到七成。
而能提高土地貸款成數的主要重點為:
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