受疫情影響,許多人會去申請防疫紓困,但不是每個人都能符合資格,這時候就會轉向申請土地貸款,申辦土地借款時,你應該聽過一些專有名詞,像是土地貸款成數或是土地貸款幾成,這是什麼意思呢?接著看華南貸款告訴您更多關於土地貸款知識。
土地可以貸款嗎?答案是可以的!向銀行申請土地貸款後,銀行會派專業人士進行土地的鑑價,土地鑑價完成後,銀行還會針對貸款人的信用評分、財力證明評估土地貸款可貸幾成,土地的地目、土地坪數大小以及區域位置等因素,進行價值評估來決定土地貸款成數。而土地貸款成數根據用途,還有以下兩種不同:
如果用土地貸款,並且是土地買賣貸款,一般來說都是由農會、土地銀行所承作,買土地貸款成數約落在5-7成;買土地貸款幾成評估的項目包含坪數大小、土地地目、座落位置、是否臨路、土地形狀、持分與否等;由於持分土地買賣較容易產生爭議,因此在買地成數評估上也會較為保守。
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如果是利用名下本來就有的土地申請貸款,常見管道則為銀行、農會及民間貸款公司,根據管道不同,土地貸款幾成、土地貸款年限等等也會有所差異,簡單比較給大家看:
銀行 | 農會 | 華南貸款 | |
利率 | 年利率2%起 | 年利率2.5%起 | 月利率0.8%起 |
貸款成數 | 市價40%~70% | 市價50%~70% | 市價110% |
條件對象 | 信用良好者 | 須成為農會會員 | 年滿20歲 |
貸款年限 | 3~15年 | 最長20年 | 不綁約,沒有年限 |
因此在用土地貸款成數利率試算前,要先看清楚屬於那一類的土地貸款:買地貸款成數、土地抵押貸款成數、二胎土地貸款成數,這三種土地可以貸款的成數都不同。
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影響土地貸款幾成的因素有很多:
以上等等因素都會影響最後土地貸款最高可貸幾成,其中土地種類(地目)對銀行土地貸款成數而言會有較大的影響。
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土地種類非常多,地目可分為建地、農地、工業用地、林地、山坡地等等,如下表:
地目 | 說明 |
建地 | 年利率2%~3%,必須有建築工程計畫書 |
農地 | 年利率2%~5%,貸款資金用途需與農業有關 |
林地 | 年利率3%起,必須臨路 |
山坡地 | 年利率3%起,若為山坡保育地銀行不承作 |
根據不同地目,銀行的承辦意願、買土地貸款利率與核貸成數會有所不同,接下來我們再以常見的建地貸款來進一步說明。
建地分為四類:
這四類的差別主要在於容積率,甲、乙、丙等建築用地,可依法申請民宿經營,丁種建築用地則屬於工業使用項目;丁種建築雖然容積率高相較於其它種類又更便宜,但是土地借款銀行成數卻不高:
建地分類 | 容積率 | 建蔽率 |
甲種建築用地 | 240% | 60% |
乙種建築用地 | 240% | 60% |
丙種建築用地 | 120% | 40% |
丁種建築用地 | 300% | 70% |
「容積率」指的是各樓層的樓板面積加起來除以基地面積在乘於百分比;「建蔽率」則是一塊土地上可以建造的建物可以覆蓋多少比例的土地。
建地通常是所有類型土地貸款成數最高的,因此許多貸款人都會向銀行申辦,但是近期政府為了防止有心人士炒地皮,降低了銀行的買土地貸款成數,且如果貸款人信用瑕疵、無財力證明等問題,銀行都不會核准貸款申請, 這時候貸款人就非常適合尋求民間貸款公司的幫助了!
土地能貸款嗎?當然可以!土地種類可分為農地、建地、工業用地、林地及山坡地,不同的土地種類會對應到不同的貸款條件,以下為各位介紹各個土地貸款限制。
類型 | 農地貸款 | 建地貸款 | 工業用地貸款 | 林地及山坡地貸款 | 持分土地貸款 |
土地本身條件 | 非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內,並且土地用於農作、農業經營 | 土地種類為「非都市土地」 | 用來蓋廠房、放設備作用的土地 | 國家公園、自然生態保護區、山坡、河川地 | 土地有至少兩個人共同持有 |
銀行貸款成數 | 5成 | 5成 | 一般工業用地為7、8成;閒置工業用地為4成以下 | 不承作 | 5成到7成 |
貸款利率 | 2%到6% | 2%到4% | 3%起 | 3%起 | 4%到6% |
銀行貸款 | 可 | 可 | 可 | 不可 | 全部的持有人須共同申請 |
民間貸款 | 可 | 可 | 可 | 可 | 可 |
除了上述可以貸款的土地類型外,也有一些土地是無法申辦貸款的,以下為你說明。
以上屬於自然生態、公共型態的用地都不能作為土地貸款使用。
以下為你說明四間常見的土地借貸銀行方案,讓你選擇土地貸款銀行時,可以有更全面的了解!
銀行土地貸款 | 台灣銀行 | 合作金庫 | 土地銀行 | 兆豐銀行 |
類型 | 農地貸款 | 農地貸款 | 工業用地貸款 | 工業用地貸款 |
對象 | 實際從事農、林、漁、牧、養殖業之生產、加工、運銷、倉儲、休閒農業及農業發展事業等等之法人或個人 | 凡實際從事農林漁牧業經營及其產品加工運銷、進出口貿易與服務,並合法登記之農企業 | 實際從事工業或有興辦工業意願及能力之公司、行號或自然人 | 為購置工業用地或廠房(含建廠)而具資金需求之企業 |
利率 | 依本行規定計收 | |||
土地抵押貸款成數 | 無 |
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期限 |
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最長20年,得予寬限期最長3年 |
常見的土地借貸還款方式有本利攤還、本金攤還兩種方法,以下為你說明。
本息平均攤還的概念是將所有需要償還的本金跟利息加起來,並且平均分攤到每一期償還,所以本息平均攤還每一期需要償還的金額都相同。
本金平均攤還的概念是先將所有本金平均分攤到每一期,之後再加上須要攤還的利息。由於每一期繳納的本金逐漸減少,所以分攤到每一期的利息會逐步減少,相較於每期固定金額的本息均攤,本金均攤是種先苦後甘的還款方式。
華南土地貸款方案,都是採本金加利息彈性還款的方式,即沒有固定本金。
例如:某甲向華南進行土地抵押貸款獲得100萬元、無貸款年限、月利率1%。
則某甲每個月須支付利息1萬元整,並可決定是否要償還本金;若該月償還本金2萬元,則次月貸款餘額98萬元,需支付利息9800元,並再次決定是否要償還本金。
銀行土地貸款成數通常為鑑價的五成至八成,但是正確的貸款成數還是會依照貸款人的條件及土地的條件來決定,銀行也會參考近期買賣的成交價格與公告現值,來決定土地貸款額度可貸幾成,通常來說參考土地買賣的成交價格決定可以申貸的額度大約是五到七成。
而能提高土地貸款成數的主要重點為:
了解更多土地貸款成數知識:農舍是否會影響農地貸款成數?
A:可以。華南貸款可申辦所有合法可貸款的土地類型,其貸款限制即條件需求也相較銀行來的寬鬆許多。
A:可以。只要是合法的農舍,金融機構及民間機構都有農舍貸款服務,相較於農地貸款,農舍貸款指的是利用農地+農舍一起抵押拿來貸款取得資金的方式,雖然目前比較少見,但也是一種增加土地貸款額度及成數的方式之一。
A:銀行沒有提供山坡地林地土地貸款,農會貸款最高市價的5成、最高400萬元;華南貸款則提供市價8成、金額沒有上限之山坡地林地土地貸款。
A:持分土地對於銀行來說,意旨所持產權不完整,若要跟銀行申辦持分貸款,必須要所有的持有者一同出面作擔保;在華南貸款公司可以申辦單獨持分貸款,所以不需要所有持有人共同出面擔保。
以下帶你認識土地貸款準備資料。
若是土地為「持分狀態」或是「想先經過分割再辦理貸款」該如何處理呢?
持分土地可經由以下三種方式分割產權。
完成分割土地手續後,土地產權將會變成多個土地分開、個人單獨所有,即可依照自行意願進行買賣及借貸。
還有什麼辦法能貸到更高成數的土地貸款呢?申辦華南土地二胎貸款讓您貸到高成數!只要年滿二十歲,名下持有土地,不限地目、不限坪數大小、免聯徵、免保人,信用不良、無財力證明或銀行往來紀錄皆可申請,只要您的土地價值足夠就有貸款的空間,最高無上限。
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華南貸款專門承做土地貸款、房屋貸款等各種不動產貸款,政府立案合法經營,並同時經營銀行與民間二胎不動產貸款,協助貸款人培養信用轉貸銀行,土地貸款推薦選擇華南貸款,申辦華南土地貸款,只需五個步驟:
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