工業地貸款可以辦理二三胎？工業用地貸款成數央行有限制，我該怎麼辦？

工業地貸款可分為閒置用地或一般工業用地，辦理工業用地貸款的目的通常是為了想獲得一筆資金來活化運用，甚至有些會用到工業地借款二三胎來周轉。

不過工業用地貸款成數受央行規定限制，想知道工業用地貸款銀行限制還有哪些、工業地貸款二三胎可以找誰辦，以及工業地貸款利率、工業區土地貸款辦理流程，就看本文一次總整理。

工業用地是什麼？與建築用地一樣嗎？

根據土地稅法的定義，「工業用地」是指依法核定之工業區土地及政府核准工業或工廠使用之土地。

「建築用地」的意思是可以在該地合法蓋住宅、商業大樓、工廠、店鋪、機關學校等，因此跟工業用地主要差別在於法定的用途不同，建築用地的用途較廣，因此價值會較高一些。

都市計畫法及相關法規又把工業用地分為「都市計畫用土地」、「非都市土地」兩種。這兩大類又依照工業工地使用類別、產業類別等還可以再分為四種：特種工業區、甲種工業區、乙種工業區、零星工業區。

都市計畫內工業用地

1、特種工業區：

除得供與特種工業有關之辦公室、倉庫、展售設施、生產實驗室、訓練房舍、環境保護設施、單身員工宿舍、員工餐廳及其他經縣市政府審查核准之必要附屬設施外，應以下列特種工業、公共服務設施及公用事業設施之使用為限：

1. 甲種工業區限制設置並經縣市政府審查核准設置之工業。
2. 其他經縣市政府指定之特種原料及其製品之儲藏或處理之使用。
3. 公共服務設施及公用事業設施。

前項與特種工業有關之各項設施，應經縣市政府審查核准後，始得建築；增建時，亦同。

2、甲種工業區：

以供輕工業及及無公共危險之重工業之工廠為限，不得為下列建築物及土地之使用。

1. 煉油工業：以原油為原料之製造工業。
2. 放射性工業：包含放射性元素分裝、製造及處理工業。
3. 易爆物製造儲存業：包括炸藥、爆竹、硝化棉、硝化甘油及相關之爆炸性工業。
4. 液化石油氣製造分裝業。

3、乙種工業區：

以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施使用為主，不得為限定的建築物及土地之使用。限制的建築物種類，包括火藥類、壓縮瓦斯製造者、煤氣製造者、屠宰場、碎紙漿製造者、放射性工業…詳見都市計畫法施行細則第18條。但公共服務設施及公用事業設施，不在此限。

4、零星工業區：

為配合原登記有案，無污染性，具有相當規模且遷廠不易之合法性工廠而劃定，僅得為無污染性之工業及與該工業有關之辦公室、展售設施、倉庫、生產實驗室、訓練房舍、環境保護設施、單身員工宿舍、員工餐廳、其他經縣市政府審查核准之必要附屬設施使用，或為汽車運輸業停車場、客貨運站、機車、汽車及機械修理業與儲配運輸物流業及其附屬設施等之使用。

前項無污染性之工廠，係指工廠排放之廢水、廢氣、噪音及其他公害均符合有關管制標準規定，且其使用不包括下列危險性之工業：

1. 煤氣及易燃性液體製造業。
2. 劇毒性工業：包括農藥、殺蟲劑、滅鼠劑製造業。
3. 放射性工業：包括放射性元素分裝、製造、處理工業，及原子能工業。
4. 易爆物製造儲存業：包括炸藥、爆竹、硝化棉、硝化甘油及其他爆炸性類工業。
5. 重化學品製造、調和、包裝業。

非都市土地工業用地

以「丁種建築用地」為主，依區域計畫法訂定的非都市土地使用管制規則，編訂供工廠及有關工業設施建築使用。

可分兩大類，一種是政府開發或民間業者開發的工業區丁種建築用地；另一種是設立於特定農業區、一般農業區的丁種建築用地，可合法蓋工廠並申請工廠登記證，可接受的產業別以低汙染性為主。

工業地貸款分為哪幾種？

工業用地是依法規定用來蓋廠房、放設備等作用的土地，而超過3年以上未使用的工業用地，即被視為閒置工業用地。

中央銀行規定如果要向銀行申請工業用地貸款，會分為閒置工業用地、一般工業用地兩種類型來影響土地貸款條件。

類型	工業區閒置土地貸款	一般工業用地貸款
貸款成數	銀行貸款成數上限為40%	銀行貸款成數約為70%~80%
貸款條件	超過2年沒有動工開發	申請時需要繳交開發計畫

工業用地貸款銀行有哪些限制？

1.須依照開發計畫進行

政府為確保工業用地符合規劃用途，工業用地貸款銀行限制要提交興建開發計畫，一般工業用地申請貸款如果後續未照開發計畫走，超過2年都沒有動工，那申貸人名下的工業用地就會變成閒置工業用地，銀行會強制收回工業地貸款金額，或是調高貸款利率 。

2.閒置工業用地貸款上限4成

政府為了防止炒地、囤地等情形加劇，避免過多資金流入某些不動產類型，以「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」規範，工業區閒置土地貸款的貸款成數上限最高不得超過4成。

3.申貸人需擁有完整產權

為避免產權爭議，向銀行申請貸款時，需擁有完整產權，且不能有民間或私人土地抵押權設定。如果是持分土地(同一塊土地有兩個人以上共同持有)，則需要所有持有人一起申辦。

4.申貸人信用條件良好、提供個人財力證明

辦理工業用地貸款銀行為確保貸款順利償還，會審核申貸人的還款能力、信用分數等。

工業用地貸款成數最高可貸幾成？

工業用地貸款分為一般工業用地、閒置工業用地兩種，貸款成數也有區別，避免資源被閒置無開發。

向銀行申辦貸款，閒置工業用地貸款成數最高不得超過金融機構鑑價金額之4成。不得另以周轉金或其他名目，額外增加貸款金額；如果是一般工業用地，申請貸款時要提交具體興建開發計畫及財務狀況，貸款成數約為7~8成，而且銀行會定期檢查是否有進行施工。

向銀行申辦工業區土地貸款，依法規定需在2年之內動工，如果遲遲沒有動工，貸款成數就會降至4成，中間差額要在一年內還清，若再遲未動工，在辦理續借上更為困難，成數變得更少，且利率也會繼續往上調。

影響工業用地貸款成數的因素

銀行辦理工業區工業地貸款的實際貸款成數，主要會依照貸款人的條件及土地的條件價值來決定，影響土地價值的因素包含是否鄰近道路、土地面積大小、形狀、坐落的位置、土地附近開發情況等等，銀行也會參考近期買賣的成交價格與公告現值，來決定土地貸款額度可貸幾成。

想提高土地貸款成數的方式

1. 提高信用評分：貸款人要有良好的信用評分以及銀行往來紀錄，可以保持使用信用卡按時繳款且全額付清的習慣。
2. 提供保證人：可以提供信用良好的保證人，來提高土地貸款成數。
3. 提供財力證明：貸款人提供穩定收入薪轉證明或是勞健保紀錄、定存保單之類。
4. 尋求民間貸款公司協助：民間貸款公司的土地貸款成數通常都比銀行高，例如華南貸款提供市面上少見的高成數，最高可達市價110%。

辦理工業地借款二三胎可以嗎？

工業地貸款二三胎的意思簡單來說，二胎貸款就是用已有設定第一順位抵押權的土地，向其他金融機構申辦第二順位的土地貸款；如果再用同一筆土地去辦理第三次貸款，就稱為土地三胎。

因為工業地借款二三胎貸款是依照擔保品價值來核算，因此土地設定第一順位抵押權的加值最高，通常也獲得較高貸款額度，二胎三胎則價值遞減。

大部分銀行只接受第一順位借貸，排除工業地借款二三胎的申請，但是民間貸款機構無此限制，如有工業地貸款二三胎需求，仍可以向華南貸款公司詢問、進行估值計算。

工業地貸款利率怎麼算？

銀行辦理土地貸款利率會依照土地類別而有所差異，銀行通常認為商業用地、建地的價值較高，給的利率也會較低。銀行辦理土地貸款利率是以年計算，年利率通常約2%~10%左右，建地貸款年利率約2.5%至4%；工業地貸款利率約3%起；農地貸款利率為3%至6%。

民間機構工業地貸款利率則是以月計算，不過受到法律約束，合法利率為1%~2.5%，而華南工業用地貸款利率最低只要0.8%起，比其他民間業者還要低。

工業區土地貸款QA

申請工業地借款流程怎麼跑？

華南貸款公司為政府立案合法經營，專門承做土地貸款、土地二胎、工業地貸款等各種不動產貸款。申辦華南土地民間貸款，只需五個步驟：

延伸閱讀：

• 森林、山坡林地貸款怎麼申請？銀行或農會林地可以貸款嗎？
• 工業地貸款可以辦理二三胎？工業用地貸款成數央行有限制，我該怎麼辦？
• 屏東土地貸款流程多久可放款？實際案例帶您看屏東土地借錢成數二胎可貸幾成！
• 雲林土地融資：農地、建地皆可，土地二胎借款雲林土地借貸民間最低利息！