房子有貸款可以過戶給老婆或小孩嗎？貸款不轉移、小孩過戶與夫妻贈與一次看
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2026 年 5 月 8 日
房子還有貸款過戶給老婆可以嗎？過戶給小孩行不行呢？
房子有貸款可以過戶給老婆或小孩，但通常需要先取得銀行同意。因為房屋仍設定抵押權，銀行會確認產權移轉是否影響擔保品價值與還款風險。即使房子過戶後貸款不轉移，原貸款人仍要繼續負擔還款責任，因此過戶前應先確認銀行規定、稅費與地政登記流程。
如果你正想把名下的房子過戶給配偶或子女，這篇文章會一步步帶你了解過戶流程、不轉移貸款就過戶等相關問題。想要安心順利完成過戶，就繼續看下去吧！
房子有貸款想過戶這樣做：
房子還有貸款過戶給老婆可以嗎？
房子過戶給配偶（老婆或老公）在法律上是最容易被接受的，但是如果房子還有貸款，想過戶給老婆一定要經過銀行同意，因為房貸還沒繳完，房子的產權其實有一部分還握在銀行手上，以下為您說明房子還有貸款過戶給配偶的方式：
- 向銀行申請「變更借款人」或辦理「轉貸」
- 銀行評估新擁有人的財力狀況
- 依新擁有人財力條件決定是否接受過戶。
房子還在貸款過戶給小孩、父母或兄弟姊妹可以嗎？
貸款中的房子過戶給配偶、小孩、父母或是兄弟姊妹的方式皆相同，差別在於審核的條件會有所不同。
- 貸款中的房子過戶給小孩或父母：屬於直系親屬間的贈與
會牽涉到贈與稅與贈與金額的認定，如果沒有搭配資金證明，很容易被認定成贈與行為，需滿足以下條件才可進行過戶：
- 小孩須年滿18歲，未滿18歲需辦理「清償原貸款後再重貸」
- 新擁有人有穩定收入
- 房子還有貸款過戶給兄弟姊妹：第三人買賣關係
銀行審查會最為嚴格，不但會視為第三人買賣關係，還可能涉及實價登錄、土地增值稅與所得稅問題。無論對象是誰，只要房子還有貸款在身，過戶都必須取得銀行同意，且依照過戶對象的不同，會影響貸款審核標準與稅務規劃。因此在做出決定前，最好先諮詢專業顧問，避免誤觸稅務與法規紅線。
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有貸款的房子可以贈與嗎？房子有貸款可以過戶嗎？
有貸款的房子可以贈與也可以過戶，但前提是要取得銀行同意，因為貸款還沒還清等於房子還抵押在銀行，並非全然屬於你個人。
就像你想把房子送給家人，銀行會先問：「那我借出去的錢誰來還？」所以只要房子還在貸款中，不論是贈與、買賣或單純想改名過戶，都需要事先和銀行報備，經過同意後才能進行產權轉移。
接下來，我們來看看幾種常見的過戶情境，不同對象、不同安排，限制也不太一樣：
一、夫妻間的過戶：簽訂財產約定最省事
夫妻間可以透過財產契約或是事前簽好共同持有的協議，把產權由一人轉為雙方共有，這種方式在辦理上較不容易被視為贈與，同時也能降低稅務負擔。
如果當初的契約並未訂明共有比例，就要補辦一些權利轉移文件，並依法申報相關稅金。
二、直系親屬之間的贈與過戶：需清償或補辦抵押
將房貸的房子過戶給子女或父母，銀行會要求先將房貸還清或由新持有人承接貸款責任。
若沒有正當金流證明，很容易被視為無償贈與，觸及贈與稅問題，得按照政府公告的房屋評定價格課稅，稅負可不輕！
三、兄弟姊妹、非直系親屬：當買賣處理更保險
貸款中的房子過戶給兄弟姊妹或其他親友，銀行及稅務機關會偏向認定為買賣行為。
一定要先處理貸款問題，否則銀行有權不放行抵押設定，甚至要求一次清償，若以買賣方式處理，還需補繳土地增值稅與房地合一稅，整體程序較為繁瑣。
夫妻房子過戶貸款不轉移要怎麼做？
若想將房子過戶給配偶，但不轉移貸款，只要原本的房貸持續由原借款人繳納，並經過銀行同意產權轉移，即可將房屋以贈與或共有方式過戶給配偶。
貸款人不變，過戶時仍需辦理地政手續及稅務申報（如贈與稅），建議事先與銀行及專員確認細節，才能順利辦理。
房子還有貸款過戶給老婆流程怎麼跑？
如果房子還有貸款，想要過戶給配偶，其實步驟不會太複雜，但要注意銀行是否同意，以及需要準備哪些文件。
以下是一般情況下的贈與過戶流程整理：1、備齊申辦文件
- 登記申請書
- 土地與建物的權狀影本
- 贈與契約書或證明文件
- 夫妻雙方身分證明文件
- 贈與稅申報書
2、向銀行申請產權異動
因為房子仍在貸款中，銀行是抵押權人，需先徵得銀行同意辦理贈與，不讓產權變更影響貸款條件。
3、到地政事務所辦理過戶
在取得銀行書面同意後，就可以攜帶上述文件到地政機關辦理登記，完成後，產權才會正式轉到配偶名下。
4、確認抵押權維持不變
雖然房屋所有權變更，但原有貸款仍由原借款人負責還款，抵押權也會保留不動，等於是「產權動，貸款不動」。
房子還有貸款過戶給小孩流程怎麼跑？
若你計劃把名下尚有貸款的房子贈與給子女，過戶給子女的流程和過戶給配偶的方式相同，但第一步需要先向銀行申請是否同意產權變更，若銀行不同意，就無法進行過戶。
房子過戶貸款轉移必備文件與流程
房屋過戶＋貸款轉移必備文件
- 雙方身分證件
- 房屋及土地權狀
- 贈與契約書或買賣契約書
- 銀行同意書／貸款移轉申請文件
- 贈與稅或契稅申報文件
- 印鑑章與印鑑證明
- 最新的土地建物清冊與謄本
- 信用查詢同意書
當你要將房子過戶，且同時將房貸一起轉移給新屋主時，不只是產權的變更，連貸款也要一併辦理移轉，這就牽涉到「承接貸款」的流程。
以下是辦理「房子過戶+貸款轉移」的流程整理：
房子過戶＋貸款移轉流程
- 雙方洽談協議並簽訂契約：確定是贈與還是買賣，並準備對應的契約書與資料。
- 申請貸款承接審核：由新的貸款人向原銀行提出承接貸款申請，銀行會重新審核其信用與財力，評估是否同意移轉貸款。
- 辦理稅務申報：依據贈與或買賣性質，辦理贈與稅或契稅的申報與繳納。
- 銀行核准後簽署貸款契約：新貸款人與銀行重新簽訂房貸契約，銀行出具同意書。
- 至地政事務所辦理產權過戶：備齊所有資料與銀行同意書，向地政機關辦理過戶登記。
- 抵押權重新設定：銀行將原抵押權解除，並重新以新屋主名義設定抵押權，確保貸款保障權益。
- 完成過戶與房貸轉移：新屋主正式取得房屋產權，並成為貸款承擔人。
夫妻贈與房屋貸款優缺點有哪些？
夫妻贈與房屋貸款優點
- 增加購屋貸款彈性：
若夫妻一方名下已有房產，可能會影響日後貸款成數與利率優惠，透過贈與方式，讓房產登記在另一方名下，就有機會恢復首購資格、適用較優貸款條件。 - 分散家庭資產、利於財產規劃：
夫妻間互贈不動產，可以作為將來進一步分配財產給子女的過渡安排，透過這種方式，能更靈活運用免稅贈與額。 - 節省土地增值稅支出：
若一方已使用過「一生一次」的土地增值稅優惠，則可考慮先將房屋贈與給尚未使用優惠的一方，再由對方出售，可再次享有 10% 的自用優惠稅率，達到節稅效果。
夫妻贈與房屋貸款缺點
- 仍需辦理貸款承接審核：
房貸無法自動轉移，新受贈人需重新向銀行提出貸款申請，並通過財力與信用審查，否則可能無法承接原貸款條件。 - 有部分稅費與代書費需支出：
雖然夫妻間贈與可以減免大部分稅負，但仍需負擔契稅、印花稅、代書費等費用，視房屋現值不同而有所差異。 - 需審慎考量未來出售與稅務影響：
若選擇在贈與時不課徵土地增值稅，將來房屋出售時仍需補繳累積增值稅，須以原購買價格為基準計算，會面臨較高的稅額。
夫妻贈與房屋繳稅與費用怎麼算？
雖然夫妻之間贈與不動產免徵贈與稅，但仍有幾項基本的稅費與辦理成本需要注意：
- 土地增值稅：可選擇暫緩課稅，夫妻贈與可免當下繳納土地增值稅，但未來若將該不動產出售，仍須以最初購買時的原始地價計算漲幅，補繳應納稅額。
- 契稅、印花稅、登記規費：契稅依現值6%計算，房屋越新、地段越好，費用也越高；印花稅與規費則多為小額，但仍屬必備支出。
- 代書辦理費用
- 手續費：找代書協助處理贈與與過戶手續，費用約2萬元上下，實際金額依物件複雜程度與筆數調整，建議先詢價確認。
房子過戶貸款不轉移常見問題
Q：房子抵押貸款可以賣嗎？
可以，只要處理得當，房子即使還在貸款中也能出售，通常會由買方或第三方協助清償貸款，讓銀行解除抵押設定後，才能順利辦理過戶。
Q：房子被設定可以過戶嗎？
可以，但要注意，若房屋上有抵押權設定，就不能隨意辦理過戶，需要取得抵押權人，也就是銀行的書面同意，才能申請所有權移轉，否則地政機關會駁回申請。
Q：房屋所有權人與貸款人不同時，需要注意哪些事？
這類情況在實務上屬於「擔保設定」或「代墊貸款」狀況，需注意以下幾點：
- 雙方關係明確：如父母替子女出貸，需明確訂定還款與擔保關係。
- 銀行審核嚴格：銀行會更謹慎評估，需確保還款來源合理、擔保物權有效。
- 轉售贈與協調：若日後要出售或轉讓房屋，仍需原貸款人配合處理。
Q：房子剛過戶可以貸款嗎？
可以，只要完成過戶登記並領到新的權狀，就可以申請房屋貸款。
不過銀行通常會審核資金流向與用途，若買賣價格與實際貸款有差異，可能需補充說明，建議準備好買賣契約書、登記謄本與財力證明，會更順利過件。
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