房屋抵押貸款利率比較｜哪個管道房貸利率最低？

房屋抵押貸款就是利用房屋抵押給金融機構申辦房屋貸款，銀行房屋抵押貸款利率大約是落在1.5％~2.5％不等，以年率計算，比民間房貸利率低；民間房屋貸款利率多為1%~3%，各家不同，特色是適合短期的周轉，無須綁約。

而2024年目前最低的房貸利率，是政府的青年安心成家購屋優惠貸款，房貸利率最低1.775%起，讓許多年輕購屋族躍躍欲試。

本篇將整理玉山銀行、國泰世華銀行、中國信託銀行、台新銀行、富邦銀行…等七家銀行房屋抵押貸款利率比較，並告訴你除了利息之外，房屋抵押貸款額度、貸款流程條件等注意事項，現在就跟著我們看下去吧！

房屋抵押貸款優點有哪些？

房屋抵押貸款是將房屋做為抵押品，向金融機構或者民間貸款辦理貸款業務，房貸成數會依據房屋屋況、屋齡、座落地區等評估，核貸5成-8成左右，而房屋貸款條件越好，核貸的成數就會越高。

辦理房屋抵押貸款的優點包含：

• 房屋抵押貸款利率較信用貸款或是一般動產擔保貸款(如：車貸)利率低。
• 房屋抵押貸款額度較高，適合大額度周轉，資金調度上較為彈性。
• 房貸還款年限較長，通常可達5~30年不等，對借款人來說壓力沒那麼大。
• 房貸條件較信用貸款容易，審核以房屋價值為主，對信用評分可能沒那麼高。

房屋抵押貸款利率比較：2大房貸管道

銀行房屋抵押貸款

• 房貸款利率計算：多為指數型利率，以央行公布的指標利率為基礎進行調整，並加上銀行加碼利率後計算出來，會隨著市場的波動影響銀行房屋貸款利率。
• 貸款利率：一般購屋房貸利率最低為2.06%起，但會隨著貸款人條件、貸款期限等有所不同。
• 還款年限：最長可貸到40年。
• 貸款成數：銀行房貸貸款成數，最高可到房屋鑑價的8成。
• 審核條件：對借款人個人授信、房屋狀況審核較嚴謹。

民間房屋抵押貸款

• 房貸款利率計算：多為固定利率，貸款期間的利率固定。
• 貸款利率：各家民間業者房貸款利率不同，多為1%~3%，而華南房貸款利率最低月利率為0.8%起。
• 還款年限：期限最長為15年，須看各家民間機構而定；華南房屋二胎貸款最長為7年，若有其他需求歡迎來電0905-101-070洽詢。
• 貸款成數：一般最高為9成，華南房屋二胎貸款成數最高可達110%！
• 審核條件：主要參照房屋價值，對借款人信用條件不這麼要求。

常見房貸種類與審核條件

1. 購屋貸款

購屋的第一筆貸款，依照購屋用途、座落地點、房屋價格、客戶條件來評估可貸金額及成數，通常利率最低。

2. 房屋增貸

在買房貸款償還一段時間後，若有資金需求，可向原銀行提出房屋增貸，銀行會可將已償還的額度再次貸款。

3. 房屋二胎

類似房屋增貸，但申貸對象為不同銀行或民間貸款公司，將該公司作為房屋抵押第二順位。

4. 房屋三胎

即是將房屋二胎再次向不同銀行或民間貸款公司進行貸款，將該公司作為房屋抵押第三順位。

5. 房屋轉貸(轉增貸)

意指將買房貸款餘額轉交給其他銀行機構，已取得更優的貸款條件。

6. 持分房屋貸款

當房屋所有權為二人以上共同持有時，通常很難成功申貸，但也有些民間公司可以利用個別持分人的房屋持分進行抵押貸款。

7. 原屋貸款(房屋抵押貸款)

通常是指名下房貸已全數清償的狀況下，將沒有做任何抵押設定的房子再拿去抵押貸款。

7家銀行房屋抵押貸款利率比較

以下整理了各銀行房屋貸款利率比較，可能會有房貸利率浮動的問題產生，實際狀況建議直接洽詢各銀行會更準確，下表提供簡易銀行利率比較表：

國泰世華銀行
貸款利率(年)	2.32%起
利率結構	浮動式利率
貸款成數	最高8成
點擊試算	點我試算
玉山銀行
貸款利率(年)	2.185%起
利率結構	分段式利率
貸款成數	最高本行鑑價7-8成
點擊試算	點我試算
合作金庫銀行
貸款利率(年)	2.698%起
利率結構	浮動式利率
貸款成數	最高8成
點擊試算	點我試算
中國信託銀行
貸款利率(年)	2.06%起
利率結構	浮動式利率
貸款成數	最高 85 成
點擊試算	點我試算
台新銀行
貸款利率(年)	2.36%起
利率結構	浮動式利率
貸款成數	最高本行鑑價8成
點擊試算	點我試算
台北富邦銀行
貸款利率(年)	2.33%起
利率結構	浮動式利率
貸款成數	最高本行鑑價8成
點擊試算	點我試算
彰化銀行
貸款利率(年)	2.185%起
利率結構	浮動式利率+分段式利率
貸款成數	最高85成
點擊試算	點我試算

要特別注意的是，銀行會有額外收費(開辦費等) 以及房貸利率浮動的問題，因此進行房屋貸款試算時，應以總費用年百分率去計算。

若是可以利用各網站的試算系統，實際算出每月房屋貸款利息金額，會是比較理想做銀行利率比較的方式。

房子抵押貸款流程與準備資料

一、選擇房貸專案

先確定好房屋貸款專案，找與仲介配合的銀行或是薪轉銀行來申辦銀行房屋貸款。

二、房屋鑑價

依房屋坐落區域、生活機能、坪數、屋齡、屋況進行鑑價，決定核貸額度。

銀行鑑價時會將房屋所在地區進行劃分，等級為A到D，A級最高能申請的貸款成數為8成、B級則為7.5成、C級7成、D級則只有6成。

三、審核聯徵

銀行會調閱貸款人聯徵紀錄，並請貸款人提供財力證明等等資料，接著根據信用評分與財力證明來決定核貸金額、利率以及寬限期。

房屋鑑價完成及銀行照會完就會展開1-3 個工作天的審核作業，此時遞交的資料越完整，審核的速度就會越快；但如果你是信用小白或是曾有過不良紀錄，審核的時間就會拉長。

四、對保簽約

依約定時間前往銀行，確認房屋貸款細節，並開設房貸扣繳款帳戶。對保的目的是為了確保雙方的權利及義務，所以通常都是面對面對保，也有部份銀行提供線上對保的服務。

五、抵押設定

帶著資料前往地政機關，辦理房屋抵押權設定手續，需幫房屋加保地震險與火災險直到房貸償還完畢。

六、撥款

抵押完成後，就可確認交屋時間並撥發款項，即完成此次買房貸款流程。大部分的銀行核貸對保完成後，會要求開立該銀行的台幣還款帳戶，並且把錢撥到該帳戶內。

房屋抵押貸款所需資料

• 借款人及保證人身分證影本。
• 借款人及保證人戶口名簿或戶籍謄本影本。
• 所得證明(扣繳憑單、薪資單、薪轉存摺餘額影本)。
• 房屋買賣合約書影本。
• 土地建物謄本影本。

申請房屋抵押貸款費用
政府規費	房貸申請核准後，銀行會先將房屋所有權抵押給銀行，所以會收取抵押權設定規費，其金額為貸款金額的千分之一，同時需額外支付書狀費80元。
銀行手續費	手續費包含代償手續費、房貸開辦費、帳務管理費。 代償手續費：指若你的房屋貸款為轉貸，則新承辦的銀行會將之前的銀行債務進行清償，手續費通常收取2000~20000元不等 房貸開辦費：為承作貸款銀行收取的開辦費用，只會收取一次，一般在3000~8000元不等，這一開辦費通常會提供優惠及減免，也可以在協商貸款條件時進行談判。 帳務管理費：一般在3000~5000元不等，分為核貸時收取一次或是每年收取，建議在對保前需要仔細查看條約。
住宅保險費	由政府規定需為房屋強制投保的住宅保險費，以一般30坪為例，每年費用約2000元左右，包含火災險、地震險且需每年投保1次，若提前清償房屋貸款，可向銀行要求退還已經預繳的住宅保險費。

房屋抵押貸款利率注意事項

房貸利率最低多少？別被低月利率蒙蔽雙眼！

許多人在貸款利率比較時，會以月利率做為參考基準，月利率看起來非常的低，讓人感覺很划算也無負擔，但這種想法千萬不要！月利率常常暗藏著你沒想到的陷阱。

因為貸款還款方式通常是每月攤還，所以許多人沒想太多，直覺認為月利率低相對整體利息就不高。以下提供一個簡單的房貸利率計算：

A公司以月利率0.25%計息，換算為年利率就是0.25% * 12 = 3%；B公司以年利率2.3%計息。分別貸款100萬元，貸款10年的情況下：

• A公司：500萬 * 3% * 10 = 150萬
• B公司：500萬 * 2.3% * 10 = 115萬

如此一來一往差距已經達到35萬元，因此建議比較房貸利率時，應先將月利率換算成年利率，才能更好的評估成本是否能夠負擔！

房貸利率計算差異：指數型、固定型、一段式及分段式

房貸利率有許多種計算方式，有指數型房貸利率、固定型房貸利率、一段式房貸利率及分段式房貸利率；通常會選擇分段式房貸利率的族群，是因為初期房貸貸款利率較低，適合初期債務壓力較大、或是短期有換屋意願的民眾。

• 指數型房貸利率：
  指數型房貸利率，會隨著市場的利率波動而調整，因此優點是若市場利率下降，就能夠享受較低的房貸利率；同樣的，缺點則是若市場利率上升，就須負擔較高的房貸利率，因此適合風險承受度較高的借款人。
• 固定型房貸利率：
  在貸款的期間內，房貸款利率固定不變動，能夠預先知道每月的還款金額，掌握好預算，適合風險承受度低的借款人，因此如果預估未來市場利率可能會下降，比較不適合此種房貸利率計算方式。
• 一段式房貸利率：
  在貸款期間不分區段，不論是哪一期的加碼房貸款利率都相同，只有基準利率會隨著市場有小變化，長期而言相對指數型房貸利率會更穩定，更好掌握房貸支出。
• 分段式房貸利率：
  將房貸分成不同的階段，每階段的房貸款利率不同，因此可享有多元的利率，如果您的資金有靈活的規劃，就非常適合此種利率方式。

影響房屋抵押貸款利息7大因素

• 央行政策：
  央行會透過調整房貸款利率影響市場，進而使得房貸利率有小幅度波動，因此只要央行升息，房貸利率也會上升。
• 銀行資金成本：
  銀行貸款的資金成本，主要為存款以及自籌資金，因此銀行資金成本會影響房貸利率，成本越高則房貸利率也較高；建議房屋貸款前，先做好房貸利率銀行比較。
• 借款人本身條件：
  借款人的信用分數、平時還款紀錄、財務狀況等等，都會影響銀行對此房貸款風險的評估。
• 貸款成數：
  貸款成數指的是，貸款金額和擔保品價值的比例，貸款成數越高，通常房貸款利率也會越高，因為代表銀行需要承擔更高的風險。
• 貸款期限：
  房屋貸款期限越長，代表銀行能收回資金的時間越久，因此房貸利率也會較高。
• 房屋類型：
  不同的房屋類型也會影響房貸款利率，例如中古屋的房貸利率較高，預售屋、新成屋的房貸利率較低。
• 貸款方案：
  例如目前政府推動的青年購屋貸款、首購族貸款等等，通常會有比較優惠的稅率。

本金攤還、本息攤還哪一種更有利？

房貸利率怎麼算，最主要影響貸款人還款月付金高低，而銀行房屋貸款利息算法有兩種主要方式：

一、本金攤還

本金攤還是指每月還款金額固定本金，房屋貸款利息隨著本金遞減而遞減。優點是總利息支出較少，貸款時間內繳清本金的比例較高，可提早累積資產；但初期還款金額較高，有一定的財務負擔。

適合申辦對象：

• 收入穩定的族群，例如：公務員、教師、醫師等。
• 初期繳有能力，繳納較高還款金額的族群。
• 貸款期間內，希望盡快繳清本金的族群。

二、本息攤還

本息攤還是指每月還款金額固定本息，本金及利息比例逐月調整。優點是初期還款金額較低，比較沒有財務負擔，且每月還款金額固定，較易規劃財務；但

總利息支出較多，貸款期間內能繳清本金的比例也較低。

適合申辦對象：

• 初期財務狀況不穩定的族群，例如：新婚夫妻、創業人士等。
• 初期希望能降低還款壓力的人。

房貸利率最高多少？更多PTT、Dcard討論

目前台灣市場上的房貸款利率，最高可以到達4%或者更高，但實際利率仍然會依照借款人的條件、貸款成數以及貸款期限不同，而有所變動。華南房屋貸款月利率0.8%起，借的輕鬆還得也輕鬆！

以下整理更多社群媒體上關於房屋抵押貸款利率比較的常見問題：

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