預售屋貸款沒過怎麼辦？辦預售屋貸款成數大概多少？詳解預售屋房貸細節

預售屋以其低價格、低自備款及分期付款的優勢，成為許多購屋族的首選。對於首購而言，預售屋似乎提供了一條更輕鬆的購屋之路。然而，看似輕鬆的背後，卻存在著房屋逐漸完工，卻可能無法順利申請預售屋貸款的風險！

預售屋貸款沒過怎麼辦？如何避免？預售屋貸款流程是？對於購屋者來說，了解預售屋房貸的細節，並評估預售屋貸款成數，準備足夠款項，才能順利核貸！

本文將帶您詳細解析預售屋貸款流程，協助您順利完成購屋夢想，同時提醒您在預售屋房貸中，有哪些需特別注意的關鍵環節。

辦預售屋貸款前，預售屋有哪些款項？

購買預售屋，除了要考慮建商、建材和建築工法外，資金準備也是一大重點。因此在辦預售屋貸款前，先讓我們一起來了解預售屋有哪些款項吧！

購買預售屋的3大階段、5筆款項

收款階段	款項	款項說明	金額
第一階段–看屋、簽約、開工	頭期款	總價5%的訂金 +–總價5%的簽約金	總價10%
	工程款+開工款	按工程進度收款	總價5%
第二階段–完稅	暫收款項–(不列入房屋總價)	過戶前預先收取代書費、房屋契稅、印花稅、地政登記規費及管理費	15~30萬
	預售屋貸款	貸款額度、利率及還款期數依申請人條件而定	總價80%
第三階段–交屋	交屋保留款–(尾款)	為了確保驗收屋況時發現瑕疵，可要求建商改善完成後再支付。	總價5%

※提醒您：以上款項仍依實際個案為主，如銀行貸款成數會受擔保品、信用狀況等做綜合考量，故個案間會有所差異。

買預售屋貸款沒過怎麼辦？

預售房貸款沒過，大多是因為申貸人的條件，難以讓貸款機構相信申貸人的還款能力。由於銀行預售屋房貸審核，往往重視貸款人的信用條件、財力證明，並同時估算房屋價值。辦理預售屋貸款後發現額度不如預期嗎？別擔心，您可以從這些方面著手：

預售屋貸款沒過怎麼辦？

• 提供保證人：主動向銀行提供選擇信用良好、收入穩定的親友作為保證人，增加貸款通過的機會。
• 多方比較貸款方案： 不侷限於銀行，可多方比較農漁會、民間金融機構的貸款方案等，線上詢問0905-101-070快速比較，選擇最適合自己的貸款方式。

怎麼避免預售屋貸款沒過的情形？

當然，您也在辦理預售屋貸款前就避免發生以下4種情況：

1. 無法提供明確的財力證明：若申貸人為領現族，一定要向公司要薪資證明、扣繳憑單等財力證明，若無法提供資料，銀行將難以確認申貸人的還款能力。
2. 工作不穩定：銀行無法確認申貸人未來是否能夠持續支付款項。
3. 短期內不斷增貸
4. 卡費遲繳：無法按時繳清信用卡、其他信貸款項或曾有遲繳記錄

預售屋貸款成數高嗎？大概多少？

預售房屋貸款成數都會比較高，根據聯合徵信中心統計數據顯示，預售屋貸款成數最高可達到8成！如果您想預先評估預售屋貸款成數，作為議價的依據，這邊提供您一個簡單的方法，讓您輕鬆評估貸款額度：

預售屋貸款試算3步驟

1. 提供明確的薪資證明及良好信用紀錄，並試算未來每月可按時還款的額度。
2. 使用內政部實價登錄2.0查詢附近房價及預售屋的買賣資訊，或請2~3家銀行進行艦價。
3. 使用以下公式計算您的可貸額度作為議價的依據，並協助你評估需要準備多少自備款。假設房屋鑑定價值為 $1,250萬，可貸額度的計算方式為： $1,250萬元（附近房價或鑑估淨值）÷ 0.8（貸款成數）= $1,000萬元（可貸額度）

※ 貼心提醒您：實際預售屋貸款成數還是會依各家貸款機構、各個申貸人的條件、各區房價等情況，而有所差異喔。

預售屋貸款9成有可能嗎？

目前市場上，能提供預售屋貸款9成的金融機構不多。由於預售屋貸款成數越高，代表著更高的承貸風險，因此審核會更加嚴格，或者且附帶較多的條件限制。

如果真的希望能夠貸到預售屋貸款9成，可以考慮「加購金融商品」。也就是在申請貸款的同時，向銀行加購其他金融商品(例如：房貸壽險等)，藉此提高預售屋貸款成數。但需要注意的是，這樣做同時也會增加每月支出，需要保證自身是否能夠負擔。建議仔細比較不同商品與方案再做決定。

申請預售屋貸款流程，要準備哪些文件？

經過幾番思量，確定要辦理預售屋銀行貸款了，有哪些預售屋貸款流程要跑？要準備哪些文件呢？讓華南代書一一告訴你：

預售屋貸款流程

1.申請貸款

您可以選擇自己找銀行，或者是建商配合的銀行申請貸款，向銀行提供以下文件申請貸款：

• 房貸申請文件
• 借款人與保證人的身分證影本
• 戶口名簿或戶籍謄本
• 所得與財產證明：報稅證明、扣繳憑單、薪資單、薪轉戶存摺、財產證明
• 買賣合約書影本
• 土地與建物登記謄本
• 貸款申請書

2.對保

金融機構會審核申貸人的個人信用和收入狀況、房屋條件後，約定時間進行預售屋房貸對保。對保時需要準備以下文件：

• 借款人與保證人的身分證正本
• 第二證件
• 私章
• 建物土地權狀正本

銀行會與申貸人核對資料，並確認貸款種類、利率、還款方式等合約相關內容，並簽署「撥款同意書」，授權銀行在房屋過戶後撥款給建商。

※注意：務必要求銀行撥款前須徵得買方同意，不可因建商要求就直接撥款。

3.完稅及過戶

建商在交屋前，會以「暫收款」支付需要先繳交相關規費，如：土地增值稅、房屋稅、地價稅和水電費等。若二次驗屋後房屋問題已改善、確認都沒問題，建商就會委託代書幫忙，進行過戶流程。

4.撥款

當跑完過戶的流程，銀行就會將購屋尾款撥款至建商帳戶，購屋人就可正式入住，後續房屋的相關規費如：契稅、房屋稅和地價稅等就要由屋主負責繳納。

完成過戶後銀行就會提撥交屋款給建商。提醒您，如果工程複驗還未完全通過，您可以要求銀行扣留房屋總價5%的交屋保留款，等確認缺失都修繕完成後再撥給建商喔！

預售屋房貸銀行怎麼選？

常見的預售屋貸款管道有：建商提供的貸款、自行洽詢銀行，但如果您需要較為寬鬆的審核條件、更高額預售屋貸款成數，不妨不拘泥於銀行機構，考慮民間貸款喔！下表提供三種預售屋貸款管道，讓您輕鬆選擇適合自己的方式：

借貸機構	預售屋建商貸款	自洽銀行貸款	華南代書貸款
方案特色	流程簡便 利率優惠 房屋估價更有利	方案多 談判空間大	貸款額度可達9成 免聯徵、免保人 申辦條件寬鬆
適用對象	時間緊迫者	信用狀況佳者	有信用瑕疵者 需要高貸款額度者

新成屋、中古屋、預售屋貸款有什麼區別？

房屋貸款成數也受到屋齡影響喔！市面上多數貸款依照屋齡分為新成屋、中古屋、預售屋貸款三種。一般來說，屋齡越老貸款成數越低，預售屋及新成屋大約可貸到8成、中古屋則可以貸到7成，下方更整理了三種貸款差異給您做參考：

類型	預售屋	新成屋	中古屋
屋齡	未施工或全新	完工2年內	5~50年以上
立即使用	X	O	依屋況而定
裝修彈性	皆可客製化	格局已定，大多變動裝潢	格局已定，需要特別注意保養管線
自備款	總價 10%	總價 30%	總價 30% ~ 50%
貸款成數	80%	70% ~ 80%	70%

關於預售屋貸款成數PTT疑問解答

不怕預售屋貸款成數不足，缺資金交給華南

雖然已辛苦籌出自備款，但不少人仍然在向銀行申請房貸時，面臨貸款預售屋貸款成數不足或資金周轉不靈的困境，讓華南二胎借款成為您的資金大補帖！華南貸款不僅解決您的燃眉之急，更有以下多項優勢：

• 免保證人： 不需找人擔保，簡化辦理手續。
• 無需財力證明： 只要房屋有價值，即可申請。
• 快速放款： 審核流程簡便，最快當天放款，資金週轉無需等待。
• 額度彈性高： 貸款額度可依房屋價值彈性調整，最高可達房屋價值的110%。
• 利率超低： 月利率最低0.8%，讓您輕鬆少負擔。

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