餘屋貸款定義是什麼？貸款成數僅3成？餘屋貸款條件、限制一次看

餘屋貸款指建商就已完工但尚未售出的成屋所申辦的貸款，屬央行選擇性信用管制標的。本文2026年更新：餘屋貸款定義、央行餘屋貸款規定與歷波成數沿革（第七波管制後上限3成、依央行最新公告為準）、建商餘屋貸款條件年限、建商與個人差異一次看懂；銀行成數不足時，華南貸款民間餘屋貸款方案免費評估補足資金缺口。

2024年9月，央行第七波選擇性信用管制將餘屋貸款成數上限調降為最高3成，此上限沿用至今（實際請依央行最新公告為準）。那麼建商餘屋貸款是什麼？簡單來說，餘屋就是指建商還沒賣完的房子。政府為什麼要限制餘屋貸款？主要是因為近年房市被過度炒作、房價過高，何謂餘屋貸款？央行餘屋貸款規定與成數又有哪些變化？本篇為你完整說明。

餘屋貸款定義為？餘屋是什麼意思？

針對餘屋貸款，央行定義為：「屋齡五年內且仍維持建物第一次所有權登記之住宅（含基地）」，白話文來說，就是建商利用已興建完成並取得使用執照、可入住但尚未售出的房屋，向銀行或其他融資管道貸款。餘屋的種類有以下2種：

• 已興建完成且取得使用執照的新成屋。
• 建商公開銷售後尚未售出的新房屋，包含未興建、興建中、已完成興建的建案。

有時候這些餘屋並非賣不出去，而是建商刻意等房價上漲才要出售、以獲取更高利潤，因此也有人將餘屋貸款稱為建商保留戶貸款。

快速掌握三個重點：

• 餘屋定義：已取得使用執照、可入住但尚未售出的新成屋，央行定義為「屋齡五年內且仍維持建物第一次所有權登記之住宅（含基地）」。
• 管制重點：餘屋貸款成數受央行上限管制（現行3成），且無寬限期、貸款年限也受限制。
• 申請主體：以建商（法人）為主；一般個人持有的成屋申貸，走的是一般房貸或二胎房貸體系，並非央行定義下的餘屋貸款。

央行餘屋貸款成數限制與打房政策的關聯

依央行最新公告，目前餘屋貸款成數上限為3成，此上限自2024年9月第七波信用管制實施後沿用至今、尚未放寬。之所以調降建商餘屋貸款成數，是希望透過管制餘屋成數抑制房價過度上漲與建商囤房，達到打房效果，並降低房市風險。

歷來央行餘屋貸款成數沿革條列如下：

• 2020年12月（第一波）：央行首度將餘屋貸款納入選擇性信用管制，成數上限5成、無寬限期。
• 2021年12月（第四波）：成數上限由5成調降為4成、無寬限期。
• 2024年9月（第七波）：成數上限再降為3成、無寬限期，並沿用至今。

其他相關打房措施還包含：2022年調整銀行不動產暴險風險權數、2022年3月起陸續升息等。提醒您，央行餘屋貸款規定會隨房市滾動調整，物件是否落入央行餘屋貸款定義、適用哪一波上限，建議送件前先向華南貸款免費諮詢核對。

餘屋貸款條件為？一般民眾可以申請嗎？

政府針對餘屋貸款祭出許多限制，申辦餘屋貸款的條件規定有以下幾項：

• 餘屋貸款成數不可超過3成。
• 還本規定：第二年起就要開始還，至少還本金10%~20%，不可到期一次還款。
• 貸款年限最長不超過3年。
• 發行的一年期本票到期後，額度必須降低。
• 只能接受貸款時談好的擔保品，不得中途更換。
• 一次以一建案為限，不可循環動用。
• 部分銀行不承辦非自家土建融案的餘屋貸款。

餘屋貸款是建商對未售出新成屋所申辦的貸款，專門給建商申請，一般人並不能申請。銀行條件限制多、申辦時間冗長，若有急迫資金需求且額度不足，建議找民間管道辦理，條件較寬鬆、過件率高、可申貸額度也更高。

建商 vs 個人餘屋貸款差異

很多屋主會問：個人手上沒賣掉的成屋算不算餘屋？其實建商與個人適用的貸款體系完全不同：

• 申請主體：央行管制的餘屋貸款以建商（法人）為對象；個人持有的未出售成屋走一般房貸或二胎房貸，不受餘屋貸款3成上限限制。
• 成數：建商餘屋貸款受央行上限管制（3成）；個人房貸成數依物件與信用條件核定，通常高於建商餘屋貸款。
• 年限與寬限期：建商餘屋貸款年限短（最長3年）且無寬限期；個人房貸年限長，部分方案還有寬限期。
• 審查文件：建商以公司財報、401報表等法人文件為主；個人以薪轉與聯徵信用為主。

簡單判斷：您是建設公司、手上有整批未售出建案，適用建商餘屋貸款；您是個人想用新成屋借款，直接洽詢一般房貸或民間二胎即可。

民間餘屋貸款流程怎麼走？準備文件有哪些？

由於政府實施打房政策，向銀行申請餘屋貸款的限制變多，企業想調度資金更為困難。若有餘屋貸款需求，推薦找民間餘屋貸款，條件更寬鬆，即使信用略有瑕疵也有機會過關；額度也有機會高於銀行受央行管制的成數上限（現行3成），且流程更簡單快速。

民間餘屋貸款流程

1. 估價：針對房屋條件、實價登錄行情、坐落地區等進行專業鑑價評估。
2. 審核：根據鑑價報告，計算可核貸的額度與利息。
3. 對保：雙方同意後，約定時間當面對保及簽約。
4. 設定：合約簽訂完成後，由專員與借款人進行抵押權設定。
5. 撥款：完成抵押設定後隨即撥款，完成餘屋貸款流程。

民間餘屋貸款文件

• 公司營利事業登記證
• 公司設立函
• 401報表、資產負債表、損益表
• 公司帳戶存摺近6個月出入明細
• 公司甲存帳號（支票存款帳戶）近6個月出入明細
• 土地所有權狀
• 建物所有權狀

銀行成數不足額時，民間餘屋貸款如何補位？

銀行受央行管制，餘屋貸款最多只能貸到成數上限（現行3成），對上億建案而言資金缺口往往很大。當銀行核貸不足額時，民間餘屋貸款可扮演補位角色：

• 不受央行成數上限管制：民間依物件殘值與實價行情核定額度，一般8~9成起、殘值高者最高可達市價110%，通常高於銀行。
• 審核彈性：信用略有瑕疵、負債比偏高、被銀行退件的建商仍可送件評估。
• 撥款速度：流程精簡，估價到撥款時間較銀行大幅縮短。
• 利率透明：民間利率以月息計，月息0.88%起（換算年化約10.56%），簽約前務必確認總費用；依民法第205條，約定利率上限為年息16%。

民法第205條：約定利率超過週年百分之十六者，超過部分之約定無效。凡評估民間借款，都應以此檢驗約定利率是否合理。

華南貸款採「3不1有」合法經營原則：不押存摺、不收證件正本、不預收費用，且有實體店面可當面對保；費用部分，代書費、車馬費依市場行情，規費、書狀費、謄本費等依地政規費實報實銷，歡迎先諮詢評估再決定是否申辦。

7年間餘屋貸款成數、利率改多少？

以下用表格帶你了解自2018年至今，餘屋貸款成數與利率的變化差異：

由上表可看出，自2018年至今在政府打房措施下，餘屋貸款成數及利率都受到相當大的限制，最新成數與利率請依央行及各銀行現行公告為準。此外，政府也新增許多限制，如不可更換擔保品、年限不得超過3年、不可循環動用、第二年起就要開始還款等，種種措施都是為了抑制房市炒作、平衡房市發展，卻也限制了建商企業的資金靈活性。

申請餘屋貸款不煩惱，華南貸款陪你一起

申請餘屋貸款推薦找華南貸款，不用煩惱無法過件或額度不足，方案內容如下：

華南餘屋貸款方案

• 企業負責人年滿18歲
• 免聯徵、免保人
• 利息：月息0.88%起（條件式；月息與年化換算概念：月息0.88%約等於年化10.56%；依民法第205條，約定利率上限為年息16%）
• 額度：依房屋條件審核，一般8~9成起、殘值高者最高可達市價110%，有機會高於銀行受央行管制的成數上限
• 信用瑕疵、負債比過高也可申
• 無需提供財力證明
• 適合對象：被銀行退件、信用瑕疵、急需周轉金的企業，只要房屋有殘值就可申辦

急需週轉金的企業不必擔心餘屋貸款辦不過，只要找合法、有經驗的華南貸款，馬上協助您輕鬆申辦、快速解決資金需求！除了專業餘屋貸款申辦服務，也提供二胎貸款、不動產借款、土地抵押貸款等服務。

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