建商餘屋貸款是什麼？央行限貸打房又是什麼？一般人可以申請餘屋貸款嗎？

政府近年來祭出打房措施，其中，央行在2020年底將餘屋貸款納入信用管制，並且要求各銀行需報告辦理餘屋貸款的件數及金額，但什麼是餘屋？簡單的說，餘屋就是指建商沒有賣完的房子。

政府為什麼會限制餘屋貸款的條件？主要是因為近年來房市被過度炒作，造成房價過高，多數民眾都買不起，何謂餘屋貸款？餘屋貸款限制又是什麼？本篇文章為你完整說明！

餘屋貸款定義為？餘屋是什麼意思？

中央銀行對餘屋的定義為：「屋齡五年內且仍維持建物第一次所有權登記之住宅（含基地）」，餘屋的種類有以下幾種，下面為你說明介紹：

1. 已興建完成且取得使用執照的新成屋。
2. 建商公開銷售後尚未售出的新房屋，包含未興建、興建中、已完成興建的建案。

了解完餘屋的定義後，央行餘屋貸款定義，或是說餘屋貸款意思是指，建商利用已興建完成並取得使用執照，可以入住使用但未售出的房屋，向銀行或是其他融資管道貸款。

有時候這些餘屋並非賣不出去，而是建商刻意等房價上漲才要出售，以獲取更高的利潤，因此也有人將餘屋貸款稱為建商保留戶貸款。

餘屋貸款條件為？一般民眾可以申請嗎？

政府針對餘屋貸款祭出許多限制，申辦餘屋貸款的條件規定有以下幾項：

1. 餘屋貸款成數不可超過4成。
2. 貸款還本規定，第二年起就要開始還，至少還本金10%~20%，不可到期一次還款。
3. 貸款年限最長不超過3年。
4. 發行的一年期本票到期後，額度必須降低。
5. 只能接受貸款時談好的擔保品，不得中途更換。
6. 一次以一建案為限，不可循環動用。
7. 部分銀行不承辦非自家土建融案的餘屋貸款。

餘屋貸款是建商對於未售出的新成屋所申辦的貸款，也是專門給建商申請的，一般人並不能申請。

餘屋貸款銀行條件限制多，申辦時間也較為冗長，如果需要資金運用，可能會有額度不足的狀況；如有急迫資金需求，建議找民間管道辦理餘屋貸款，條件較為寬鬆、過件率高，可申貸額度也更高，方便靈活運用。

央行餘屋貸款限制和打房政策有哪些？

目前央行餘屋貸款成數的限制是4成，之所以會調降建商餘屋貸款的成數，主要是希望透過金管會管制餘屋成數來抑制房價過度上漲，以及建商囤房的現象，以達到打房的效果，也可避免過多的房地產投資案，以降低房市風險。 

政府近年來的打房政策有：

• 2020年第一波打房政策，限制餘屋貸款成數，最高可貸5成。
• 2021年第四波打房政策，貸款成數降為4成。
• 2022年調整銀行的風險權數，ADC暴險區由100%提高到150%，非ADC暴險區則由30%提高到100%。
• 2022年3月央行宣布升息一碼，之後陸續升息。

5年間餘屋貸款成數、利率改多少？

以下使用表格貸你了解餘屋貸款成數、利率差異。

由上表可看出近5年來，在政府的打房措施下，餘屋貸款成數及利率都受到相當大的限制。

此外，政府也新增許多餘屋貸款限制，像是不可更換擔保品、餘屋貸款年限不得超過3年、不可循環動用和第二年起就要開始還款等等，政府的種種措施，都是期望能抑制房市炒作、平衡房市發展，卻也因此限制了建商企業的資金靈活性。

民間餘屋貸款流程怎麼走？準備文件有哪些？

由於政府實施打房政策，使得向銀行申請餘屋貸款的限制變多，企業想調度資金變得更為困難。

如果企業有餘屋貸款申辦需求的話，推薦找民間餘屋貸款，條件更為寬鬆，即使信用略有瑕疵也可審核過關；額度方面也有機會高於一般銀行貸款的4成，且申辦流程更為簡單快速，可以更快拿到周轉資金，不需經歷耗時冗長的等待期！

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