袋地是什麼？袋地通行權怎麼申請？權利義務/要件/注意事項看這篇就夠！

袋地是指四周被別人的土地包圍，無法直接通往公共道路的土地，對袋地所有人而言，缺乏通行道路會影響土地的使用與處分。

民法第787條第1項：「不動產受他人土地圍繞而無道路通行者，其所有人得依必要範圍，請求經由鄰地通行。」

可見袋地通常位於四周被他人土地包圍的情形，因此法律規定了通行權保障袋地所有人合理使用與進出的便利，本文將進一步說明袋地通行權的申請流程、權利義務與注意事項。

袋地通行權是什麼？怎麼申請？

袋地通行權是指袋地所有人在其土地被他人土地包圍、無法直接通往公共道路時，依法請求鄰地土地所有人提供必要通行通道的權利。

這項權利既保障袋地所有人的基本使用需求，也限制通行範圍不得過度侵害鄰地所有人權益。

袋地通行權申請流程

1. 確認袋地與鄰地範圍：先確認土地是否完全被他人土地包圍，並測量所需通行範圍。
2. 協商鄰地通行：先行與鄰地所有人協商，簽訂書面通行協議，避免後續爭議。
3. 申請法院裁定：若協商不成，可向地方法院聲請通行權裁定。
4. 法院實地勘查：法院會派員實地勘查土地現況，評估合理通行路線。
5. 裁定通行權：法院判決通行方式、範圍及可能的補償費用，通行權正式成立。

袋地通行權費用

1. 協商費用：若透過協商取得通行權，涉及書面契約、公證或律師服務費用。
2. 法院申請費用：向法院申請裁定時需繳交裁定申請費及可能的公告費。
3. 補償費：若法院認定鄰地所有人有合理損失，袋地所有人需支付適度補償費。

行使袋地通行權3要件

一、僅限必要範圍內行使

行使袋地通行權時，必須以對鄰地造成最小侵害為原則。如果袋地可以透過其他方式連接道路，且成本合理，就不能主張通行權。

袋地無聯外道路而無法正常使用

只有在確認袋地因缺乏通往公共道路的途徑而無法正常使用時，才能主張通行權，確保土地使用功能得到保障。

土地無法正常使用非自身造成

袋地所有人主張通行權時，必須確定土地無法使用並非因自己行為所致。例如：原有橋樑或通道被自己拆除，導致土地無法使用，就不能主張通行權。

袋地通行權寬度多少？

袋地通行權的通行寬度，主要參考《建築技術規則 建築設計施工編》第二章第2條規定，依土地性質與距離有不同標準：

• 通路長度未滿10公尺：
  私設通路寬度不得小於2公尺。
• 通路長度10公尺以上、未滿20公尺：
  私設通路寬度至少為3公尺。
• 通路長度超過20公尺：
  私設通路寬度至少5公尺。
• 建築物總樓地板面積超過1000平方公尺：
  通路寬度應增至6公尺，以確保足夠通行與安全。
• 通路穿越基地內建築物地面層：
  穿越部分深度不得超過15公尺，淨寬需符合上述規定，淨高至少3公尺，不得低於法定騎樓高度。
• 通路長度計算方式
  ：自建築線起算，測量至建築物最遠的出入口或共同入口。

影響袋地行情因素有哪些？

1. 通行權是否確立：袋地若已合法取得通行權，土地使用價值較高；若通行權不明確，買賣或貸款容易受限制，價格會下降。
2. 通行路線與寬度：通行道路的寬度、長度與是否平坦，會影響使用便利性，進而影響土地行情。路況越方便，土地價值越高。
3. 土地位置與周邊環境：袋地所在區域的地段、周邊設施與交通便利性，也會直接影響市場價格。位置偏僻或交通不便的袋地，行情通常較低。
4. 土地用途與法規限制：土地用途（建地、農地、工業用地）與法規限制（建蔽率、容積率等）會決定土地開發潛力，影響袋地價值。
5. 土地面積與形狀：袋地若面積狹小或形狀不規則，可能限制建築或使用功能，進而降低市場價值。

袋地常見問題

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