買土地可以貸款嗎？土地貸款成數多少？買地貸款方案/利率/流程懶人包

許多人在購買土地或規劃建屋時，會選擇透過土地借錢來籌措資金。

不過土地貸款的成數、利率以及申請流程和一般的房屋貸款有點不同，貸款成數通常取決於土地的類型、價值及申貸人的財務狀況決定。

因此了解不同金融機構的貸款方案、利率及申辦流程，可以快速幫助你順利取得資金，輕鬆用土地貸款。

土地可以貸款嗎？土地貸款管道整理

管道管道	銀行土地貸款	代書土地貸款	農會土地貸款
貸款利率	年利率2％起	月利率0.8％起	年利率2.5％起
貸款成數	土地價值40-70％	土地價值60-90％，無上限額度	土地價值40-80％
貸款條件	個人財力證明 良好信用狀況	有土地即可辦理	需具備農民資格
貸款年限	3-20年	隨借隨還不綁約	7-20年

買土地可以貸款幾成？

土地貸款成數會依照土地用途不同會有所差異，一般土地貸款成數在5-7成，主要取決於土地的坪數、地目、座落位置以及其他條件，例如土地形狀是否規整、是否臨路等。

如果是持有土地並將其抵押貸款，成數可能會更高，尤其是如果土地有開發潛力或增值空間，則可獲得更高的貸款比例。

土地貸款成數如何提高？

• 土地位置佳：位於交通便捷、發展潛力大的區域，銀行更容易提供較高的貸款成數。
• 地目用途明確：例如可用於住宅、商業用途的土地，貸款成數會較農地或其他限制較多的地目高。
• 土地完整無爭議：沒有分割或持分的土地，因為買賣爭議少，銀行風險較低，自然貸款成數也較高。
• 財務狀況良好：借款人具備穩定的收入來源與良好的信用紀錄，能提高銀行的信任度，進而提高貸款成數。

土地貸款成數會受什麼影響？

影響土地貸款幾成的因素有很多：

• 土地種類
• 是否鄰近道路
• 土地面積大小
• 土地形狀(格局方正比較好)
• 土地坐落的位置
• 建築線、使用分區
• 土地附近開發情況

以上等等因素都會影響最後土地貸款最高可貸幾成，其中土地種類(地目)對銀行土地貸款成數而言會有較大的影響。

地目和土地貸款成數利率的關係

土地種類非常多，地目可分為建地、農地、工業用地、林地、山坡地等等，如下表：

地目	說明
建地	年利率2％~3％，必須有建築工程計畫書
農地	年利率2％~5％，貸款資金用途需與農業有關
林地	年利率3％起，必須臨路
山坡地	年利率3％起，若為山坡保育地銀行不承作

根據不同地目，銀行的承辦意願、買土地貸款利率與核貸成數會有所不同，接下來我們再以常見的建地貸款來進一步說明。

不同種類建地貸款成數比較

建地分為四類：

• 甲種建築用地(一般農業區)
• 乙種建築用地(鄉村區的建築用地)
• 丙種建築用地(山坡保育區內的建築用地)
• 丁種建築用地(一般農業區及特定農業區內的工業建築用地)

這四類的差別主要在於容積率，甲、乙、丙等建築用地，可依法申請民宿經營，丁種建築用地則屬於工業使用項目；丁種建築雖然容積率高相較於其它種類又更便宜，但是土地借款銀行成數卻不高：

建地分類	容積率	建蔽率
甲種建築用地	240％	60％
乙種建築用地	240％	60％
丙種建築用地	120％	40％
丁種建築用地	300％	70％

「容積率」指的是各樓層的樓板面積加起來除以基地面積在乘於百分比；「建蔽率」則是一塊土地上可以建造的建物可以覆蓋多少比例的土地。

建地通常是所有類型土地貸款成數最高的，因此許多貸款人都會向銀行申辦，但是近期政府為了防止有心人士炒地皮，降低了銀行的買土地貸款成數，且如果貸款人信用瑕疵、無財力證明等問題，銀行都不會核准貸款申請， 這時候貸款人就非常適合尋求民間貸款公司的幫助了！

土地借貸有限制嗎？

土地借貸是有一定的限制，銀行和民間貸款機構會依據土地的地目、位置、用途等因素進行評估。以下是土地借貸的一些主要限制條件：

• 土地用途：土地的使用必須符合法規，且屬於可以進行貸款的類型，例如農地、建地、工業用地等。
• 土地地目：特定地目的土地，如公共用地或水利用地，無法辦理貸款。
• 土地持有人：持分土地的貸款申請必須所有持有人共同同意，且共同申請。
• 信用評分：貸款人的信用評分、財務狀況會影響貸款額度及利率。

類型	農地貸款	建地貸款	工業用地貸款	林地及山坡地貸款	持分土地貸款
土地條件	非都市土地 都市土地農業區 保護區範圍內 農作、農業經營	非都市地	用來蓋廠房、放設備	國家公園 自然生態保護區 山坡、河川地	土地有至少兩個人共同持有
銀行貸款成數	5成	5成	7至8成 (但閒置工業用地在4成以下)	不承作	5成到7成
貸款利率	2%到6%	2%到4%	3%起	3%起	4%到6%
銀行貸款	可	可	可	不可	全部的持有人須共同申請
民間貸款	可	可	可	可	可

哪種土地借款無法辦理？

部分土地因其用途特殊，無法辦理土地借錢。這些無法辦理貸款的土地類型包括：

• 公共用地：如公園、政府所有的公共設施用地。
• 水利用地：例如河川、湖泊、水庫等用途的土地。
• 礦鹽用地：用於開採礦物或鹽業的土地。
• 遊憩用地：包括遊樂場、風景區等自然生態或娛樂型的用地。

這些屬於自然保護或公共使用的土地，無法作為抵押品進行貸款。

用土地借款6步驟

步驟1：申請填表

申貸人需要填寫貸款申請書，並簽署聯徵同意書，授權銀行查詢聯徵中心的信用資料。若為土地融資或轉貸件，需準備土地謄本或權狀影本供銀行估價。

若為土地買賣，則需先簽訂買賣契約，並由代書協助與銀行聯繫進行貸款申請。

步驟2：現場估價

銀行會派專業人員到現場進行土地的實地評估，評估內容包括土地的位置、現況及其潛在價值，評估結果會用來進行貸款試算，決定可貸金額與利率。銀行也會參考近期土地買賣成交價或公告現值來綜合評估。

步驟3：審核評估

在取得申貸人與保證人的基本資料及完成土地估價後，銀行會進行審核程序。審核時會查詢過去6個月的還款紀錄與信用卡繳款狀況，作為是否核准貸款的重要參考依據。

步驟4：對保確認

銀行核准貸款後，會聯繫申貸人安排對保時間。在對保當天，借款人與保證人需親自前往銀行簽署借款合約。

申貸人需要仔細確認借款合約內容，並索取副本以保障自身權益。對保前，申貸人需確保所有文件已準備妥當，並與銀行完成審核流程。

步驟5：設定抵押

完成對保程序後，還需到地政機關進行抵押權設定，通常設定金額為貸款金額的1.2倍，這是一個保障銀行的措施，若借款人無法正常還款，銀行可以通過拍賣土地來收回本金。

步驟6：核貸撥款

當抵押權設定完成後，銀行即可撥款。如果是土地融資或轉貸件，則需要提供更新後的土地謄本給銀行，銀行確認後即可撥款。撥款日當天銀行會電話聯繫申貸人確認，在撥款之後借款人需按月將應繳金額存入指定帳戶，銀行將自動從帳戶中扣款，貸款正式生效。

辦理土地借貸需要什麼文件？

以下帶你認識土地貸款準備資料。

若是土地為「持分狀態」或是「想先經過分割再辦理貸款」該如何處理呢？

持分土地可經由以下三種方式分割產權。

• 協議分割
• 裁判分割
• 調解分割

完成分割土地手續後，土地產權將會變成多個土地分開、個人單獨所有，即可依照自行意願進行買賣及借貸。

土地貸款PTT常見問題

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