【房屋貸款利率】目前房屋貸款利率最低多少？房屋貸款比較、試算看過來

房屋貸款利率是決定購屋成本的關鍵之一，但你知道它的計算結構是怎麼來的嗎？

不同銀行、民間機構的房貸利率可能有很大的差異，不僅影響月付金額，也會影響長期還款成本。

本文將深入解析2025年最新的房屋貸款利率行情，幫你了解目前市場上的最低利率是多少，並比較不同貸款方案的優劣勢，讓你快速試算適合自己的貸款方式！

房屋貸款最低利率是多少？

目前市場上房貸最低利率為首購族或年輕族群的新青安貸款，利率最低可達1.775%起，是相當優惠的選擇；而一般銀行推出的購屋貸款，利率則從2.06%起跳。

根據最新數據，2024年底五大銀行新承做購屋貸款的平均利率約為2.176%，相比前幾個月略有上升，這波利率變動主要受央行升息影響，各大銀行紛紛調整了貸款利率。

所以無論是選擇銀行還是特定方案，掌握最新利率趨勢才能幫自己規劃最符合需求的貸款方案。

房屋貸款利率怎麼算？

房屋貸款利率怎麼算主要受到以下4種因素影響：

一、央行政策

央行基準利率是各銀行房貸利率的基礎，若央行宣布升息，銀行的房貸利率會直接上調，因為銀行需要向央行支付更高的借貸成本；反之，降息時，房貸利率也會隨之下降。

二、貸款方案

房貸利率與選擇的貸款方案息息相關，例如專為首次購屋者設計的「新青安貸款」因政策支持利率較低。

而一般房貸方案利率則由銀行根據市場競爭與客戶條件自行設定，不同貸款方案對應的優惠條件、還款方式直接影響到整體貸款成本，選擇前需詳細比較。

三、申貸人條件

申貸人的收入穩定性、信用評分和負債比例等，影響銀行對貸款風險的評估。

收入穩定且信用良好的借款人，會被視為低風險客戶，銀行更願意提供較低的貸款利率；而信用紀錄有瑕疵或負債比例過高者，則會需要支付較高的利率來平衡風險。

四、房屋條件

位於熱門地段且屋齡較新的房屋，由於保值性高，銀行對此評估風險較低，因此提供的貸款利率會較低；而屋齡較高或位於偏遠地區的房屋，因市場流通性和價值穩定性較差，貸款利率則較高。

五、貸款成數與金額

貸款成數越高，因此利率也會相應增加，例如貸款金額占房屋總價的比例達到80%以上時，銀行通常會提高利率來平衡潛在風險。

而貸款金額較高的客戶，由於對銀行的貢獻更大，通常有更高的議價空間，可以獲得較優惠的利率條件。

房屋貸款利率試算照過來

房屋貸款利率試算方式分為兩種主要還款方式：本息攤還與本金攤還。

以下介紹這兩種房屋貸款利息試算方式，讓您更清楚了解房貸計算原理及差異：

1.本息攤還

公式：

每月應付本息金額之平均攤還率＝{[(1＋月利率)^月數]×月利率}÷{[(1＋月利率)^月數]－1}(公式中：月利率＝年利率／12；月數=貸款年期x12)

適合族群：

希望每月繳款固定，方便規劃生活開銷的借款人。

此方式在還款初期多數款項用於支付利息，後期逐漸還本金。

2.本金攤還

公式：

每月還款金額=(貸款金額÷貸款月數)+(剩餘本金×月利率)

適合族群：

具還款能力且希望隨時間減輕還款壓力的借款人。

此方式初期還款金額較高，但總繳利息較少。

房屋貸款利率試算

以下以貸款金額500萬元、利率2%、貸款期限20年（240期）為例，對比寬限期內只繳利息與寬限期後本息/本金攤還的總繳利息情況。

還款方式	寬限期	每月還款金額	寬限期內只繳利息	本息攤還總繳利息	本金攤還總繳利息
本息攤還	無寬限期	25,300元	不適用	1,072,000元	不適用
本息攤還	2年寬限期	8,333元	200,000元	1,144,000元	不適用
本金攤還	無寬限期	初期31,667元	不適用	不適用	918,000元
本金攤還	2年寬限期	8,333元	200,000元	不適用	990,000元

5家銀行房屋貸款比較

銀行	台北富邦銀行	中國信託銀行	台新銀行	國泰世華銀行	凱基銀行
優惠方案	購屋房貸	「築巢優利貸」 公教人員優惠房貸	購屋房屋貸款	優質客戶購屋貸款	購屋貸款
房貸利率	2.33%起	2.185%起	2.36%起	2.32%	2.47%起
貸款成數	80%	80%	80%	80%	80%
貸款年限	30年	30年	30年	30年	40年
相關費用	6,000元起	8,000元	8,000～10,000元	5,000～20,000元	5000元起
寬限期	未公告	3年	3年	3年	未公告
適用對象	首次購屋或換屋的客戶	中央及地方各機關、公立學校編制內員工。 公營事業機構編制內員工	年滿20-65歲本國國民 可提供房屋及其基地設定為第一順位抵押權為擔保品者	專業人士 公、教、公營事業正式員工 符合本行優良企業定義員工 本行既有往來優質客戶	20歲以上至60歲之本國國民

了解房屋貸款利息試算後，來看房貸利率種類

一、固定式利率

固定式利率是指在整個貸款期間，利率保持不變，無論市場利率如何變化，還款金額始終固定。

這種方式提供高度穩定性，適合注重每月支出規劃且希望避免利率波動風險的人。

二、一段式機動利率

一段式機動利率是根據市場利率進行調整的浮動利率，利率隨市場波動，利率降低的可能性比較高。

對於願意承擔一定風險並期望市場利率下降的借款人較為合適。

三、分段式機動利率

分段式機動利率將貸款期間分為若干階段，每個階段的利率不同，例如前兩年利率較低，後續逐漸提高。

適合希望在貸款初期減輕還款壓力的買房者。

3種房屋貸款利率計算方式

計算方式	固定式利率	一段式機動利率	分段式機動利率
利率高低	較高	中等浮動	初期低後期高
特色	利率穩定，固定不變，避免市場波動	利率隨市場變化，可能降低或提高	前期還款壓力低，後期利率逐步提高
適合族群	希望還款穩定、長期規劃的保守型借款人	願意承擔風險，期望市場利率下降的進取型借款人	短期資金需求大，想降低初期還款壓力的借款人

除了房屋貸款利率計算，申辦房貸管道也很重要

一、銀行與金融機構房貸

銀行、信用合作社、農會、郵局等皆提供房貸服務，貸款利率、額度及申辦條件會有所差異。

銀行房貸因選擇多樣且服務完善，是最普遍的選擇，若有良好的信用評分，也較容易在銀行獲得優惠利率與較高的貸款成數。

一、內政部自購住宅貸款補貼

符合一定所得與財產標準的家庭，若在2年內購置住宅並辦理貸款，可向內政部申請貸款利息補貼，減輕買房壓力，適合首次購屋的中低收入家庭。

二、青年安心成家優惠貸款

提供無房青年家庭專屬優惠，每戶最高貸款額度可達800萬元，且利率相較一般房貸更具吸引力，但需符合成年者名下無房產的條件。

三、公教專屬房貸

針對軍公教人員推出的專屬房貸方案，提供低利率與優惠房貸條件，由於軍公教收入穩定，此類房貸方案通常核貸率高，審核速度也較快。

四、民間代書貸款

若因條件限制無法通過銀行核貸，可考慮民間代書提供的貸款服務，此管道具高彈性，核貸條件寬鬆，且撥款速度快，適合短期資金需求較大的借款人。

房屋貸款利率申請技巧有哪些？

一、提升信用評分

保持信用卡及其他貸款的準時還款紀錄，避免過度負債，可提升信用評分，增加銀行對借款人的信任，信用評分高的借款人通常能獲得較高的房貸成數與更優惠的利率。

二、提供穩定的收入證明

提供穩定的收入證明，如薪資單、勞保投保紀錄或所得稅結算書，能提升核貸成數與利率優惠，若是夫妻聯名貸款，提供雙方收入證明也能增加核貸的成功率。

三、選擇合作銀行

若之前與某家銀行有良好的合作紀錄，例如使用該行信用卡或定存，這些都能成為申貸時的加分項，合作銀行對熟客通常會提供更高的貸款成數或更低的利率。

四、適當降低房貸年限

雖然延長貸款年限可以減輕月繳壓力，但縮短貸款年限通常能降低利率，若借款人收入穩定且負擔得起較高的月供款，可以考慮選擇較短的房貸期限。

五、尋求專業代書或代辦協助

專業代書熟悉銀行審核條件與利率行情，能根據借款人的情況提供量身訂做的建議，提高核貸效率，甚至協助談判更低的利率，特別適合對申請流程不熟悉的借款人。

房貸利率常見問題

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