房貸需要保證人嗎?以前常聽到長輩說,跟銀行貸款買房一定需要房貸擔保人,但在2011年銀行法修法後,申請房貸不用保證人,提供貸款連帶保證人,反而成為了增加核貸額度及條件的方法之一,以下就為大家介紹申請房屋貸款,房貸保人條件與提供保證人的優點及缺點。
目前向銀行申請房貸大部分情況下,都不會要求申貸人提供房貸擔保人,但若經銀行審核後判定為還款能力不足的話,就需要申貸人提供房子擔保人,以降低銀行提供貸款的風險。
由於房屋貸款屬於長期貸款的範疇,銀行為了降低放款風險,需要評估申貸人具有長期還款的能力,所以在房貸上通常會有年齡的限制,評估方式通常為 「 申貸人年齡 + 貸款年限 < 75 」 因此若貸款人年齡超過50歲左右,可以透過提供房屋擔保人增加銀行放款的意願。
銀行會擔心因為房屋非申貸人本人持有的狀況引發各種爭議,所以通常會希望屋主可以當房貸擔保人,才會增加銀行放款意願。
如果申貸人本身有信用狀況或聯徵紀錄不佳的情況,只要申貸人能夠提供房貸擔保人,就可以增加銀行審核時的信用評分。
申貸人無法提供足夠的薪資收入證明或是財力證明,就無法證明申貸人具有足夠的還款能力,此時可以提供保證人就能提高銀行核准的機率。
銀行審核房貸時通常是一個綜合的評分,若覺得貸款成數或是利率年限等條件不滿意的話,可以提供保證人以增加申貸人的綜合評分,以利申貸人與銀行進行條件的協商。
如果遇到貸款人本身條件不足,需要提供保證人的情況,房貸保人條件需要符合以下三點,才會較容易被銀行認可,提供更好的房貸條件與額度。
銀行會避免保證人只是掛名登記的人頭,所以會要求申貸人與保證人為二等親以內的親屬。
銀行會對大於60歲以上保證人的還款能力有所疑慮,所以若是超過60歲則需要提供額外的擔保品。
信用狀況、聯徵紀錄作為銀行核貸的依據,房貸擔保人也需要提供信用狀況及收入良好證明,才能為房屋貸款起到加分的效果。
保證人分為兩種:「一般保證人」及「連帶保證人」,以下先介紹兩種保證人之間的差異。
保證人種類 | 一般保證人 | 連帶保證人 |
債務清償順序 | 經過強制執行後,剩餘部分由擔保人負責 | 銀行可直接找保人負責債務 |
先訴抗辯權 | 有 | 無 |
占用貸款額度 | 只有向同一家銀行貸款才會占用額度 | 會占用擔任保人所擔保債務金額 |
負擔責任 | 負擔貸款人未清償的債務 | 與貸款人相同擔保所有債務 |
銀行要求清償 | 所有保人可共同分擔 | 銀行有權要求任一保人負擔全部債務 |
許多人會疑惑,房貸保證人資格一定要是二等親嗎?是的,因為銀行會怕有借款人利用人頭戶擔任保證人,未來追償債務會遇到問題,所以一般會要求保證人的最低資格為二等親以內。
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