以房養老是什麼？以房養老划算嗎？以房養老貸款優缺點解析
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你知道什麼是以房養老嗎？以房養老意思是，屋主將房子抵押給銀行，並設定一段特定期間，期間內銀行會每月撥款給房屋持有人，當作養老金。
目前以房養老條件限制年齡必須年滿55歲至65歲，貸款抵押屋齡加年限不得超過60年，而各家銀行規定不同，以房養老成數不會超過6-7成；常聽到擁有房產的好處之一是老了不怕沒有錢，所謂的以房養老就是讓銀髮族在退休後，可以安心住在原有房屋也不用擔心生活費問題。
究竟以房養老條件是什麼？如何以房養老？以房養老試算額度怎麼看？本文為你整理以房養老懶人包，一次看懂以房養老貸款！
以房養老申請前需三思！所有重點快速看
以房養老貸款是什麼意思？
以房養老是什麼？以房養老是指將名下持有的房屋，設定抵押給銀行，經過銀行鑑價後，會核定可貸款的額度；並設定年限，期間內銀行會每月固定撥款給申請人，以此當作養老金。
以房養老本質上也屬於房屋貸款，但資金流向與一般的房貸相反，因此正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」。
申請以房養老條件有哪些？以房養老屋齡有限制嗎？
申辦以房養老需要注意哪些事項？以下小編整理了以房養老對於申辦人的資格、條件要求，以及對於以房養老抵押屋的規定，所有重點報你知。
以房養老資格、以房養老貸款條件
- 以房養老年齡限制：以房養老申請人（屋主），必須年滿55歲至65歲。
- 以房養老申請人（屋主）為本國合法自然人。
- 申請人必須具完全行為能力。
- 以房養老的房屋必須登記在申請人名下。
- 必須信用良好，票信、債信往來正常者。
以房養老的房屋條件
- 以房養老屋齡限制：以房養老的抵押屋齡加貸款年限必須小於60。
- 房屋所有權必須為借款人單獨所有，不可為夫妻共同持有，且需登記為自用不可出租。
- 建物登記用途，最好是住宅，部分銀行也接受商業宅，或農舍等，如果是小套房或工業區住宅，一般核貸機率較低。
以房養老試算表｜以房養老銀行貸款利率、額度有多少？
民間有許多銀行承辦以房養老的相關業務；以下整理關於以房養老房貸利率怎麼算？額度等項目的比較。
| 銀行 | 中國信託 | 玉山銀行 | 第一銀行 | 合作金庫 |
| 貸款方案 | 以房養老 | 以房養老貸款 | 以房養老安心貸 | 以房養老-幸福滿袋貸款 |
| 貸款對象 | 年滿60歲以上本國人 |
|
|
|
| 貸款額度 | 依個案條件審核為主 | 房屋鑑價金額最高6成 | 依個案條件審核為主 | 房屋鑑價金額最高7成 |
| 貸款利率 | 2.67%起 | 2.45%起 | 2.32%起 | 2.483%起 |
| 貸款期限 | 最長30年 | 最長30年 | 依個案條件審核為主 | 最長35年 |
| 相關費用 | 3,500元 | 5,000元 | 5,300元 | 5,300元起 |
以房養老實例試算
Q：假設王先生購買一間市值1800萬元的房子，到了65歲要申請房屋養老貸款，未來他每個月可領多少錢？
A：王先生向銀行申請以房養老借款30年，拿到最高額度7成，也就是1260萬元，利率為2.16%。
- 第一個月可以獲得的錢：1260萬/360（30年=360期）= 3.5萬元
- 第二個月可以獲得的錢：第二個月開始，就需繳付利息，利率為2.16%，第一個月利息為63元，所以可領35,000元–利息63元=34,937元
因利息會逐漸增加，所以王先生可領的金額會愈來愈少，但扣息後有最高上限是月付金的三分之一，也就是約為1.1萬元。
最後階段王先生可領的錢是35,000元–利息11,000元=24,000元，之後每個月僅能領到24,000元。
以房養老不划算嗎？以房養老缺點有哪些？
有些人會覺得以房養老不划算，事實上，以房養老確實有它的缺點，以下整理以房養老常見問題。
以房養老缺點一：貸款年限的問題
醫療技術的進步，台灣已進入高齡化社會，男女平均壽命延長，若是以房養老貸款年限已到，但申請人仍健在，可能會有無力償還貸款、房子面臨法拍的情況。
以房養老缺點二： 法定繼承人的問題
若申請人有兒女，可能會產生繼承的問題，未來可能造成家庭失和或糾紛等問題，因此有些銀行會要求提出子女同意書才能辦理。
以房養老缺點三：貸款額度可能不高
部分銀行承辦以房養老方案較為保守，會考量房屋條件，例如坐落的地區等，一般雖會依照鑑價結果，但通常以房養老的核貸額度不會到太高。
以房養老缺點四：注意現金規劃
辦理以房養老雖然每個月可以固定領到一筆資金，但是因為利息必須內扣，所以撥款的金額會愈來愈少，也可能遇到升息問題，因此必須自行注意現金流的規劃，避免生活費不足而面臨困境。
以房養老心得實例這樣說：以房養老優點有哪些？
以房養老優點一：固定經濟來源
以房養老貸款讓銀行每個月固定撥款一筆資金，等於是擁有了穩定的生活費，申請者較不需擔心日後經濟缺乏的問題。
以房養老優點二：減輕子女經濟負擔
近來通貨膨脹嚴重，加上房貸升息的壓力，使得每個家庭生活都很不容易，老年長輩申請以房養老，可以減輕子女孝親費的負擔。
以房養老優點三：房屋可繼續居住
可以繼續住在自己的房屋，身處於熟悉的周圍環境、鄰居及生活機能等頤養天年。
養老貸款適合我嗎？房屋養老貸款推薦誰？
以房養老具有特色與優缺點，許多人對於申辦以房養老的觀點大相逕庭；小編簡單整理了適合申辦房子抵押養老的兩大對象。
以房養老適合對象
一、獨身無子女
以房屋養老很適合單身或獨自一人居住的人申請，可以享受住在自己努力賺錢買的房子內，讓晚年生活輕鬆自在，不需要去養老院。
且獨身長輩並沒有子女繼承的問題，只要好好規劃生活、培養樂趣就可安享晚年。
二、名下有多筆房產
如果個人持有多間房屋，代表財力不會太差，一般銀行核貸的額度也會比較高，且因擁有多筆房產，若申請以房養老，子女也比較不會後續的意見爭執。
以房養老懶人包！以房養老v.s.一般房屋貸款
| 以房養老 | 一般房屋貸款 | |
| 申請資格 | 年滿55-65的本國人 | 18-65歲的本國人 |
| 貸款年限 | 最長30年(年齡+貸款年限≧90，屋齡+貸款年限≦60) | 一般20年，最長30年 |
| 可貸額度 | 一般最高6-7成 | 一般最高8成 |
| 計算利率 | 利率2.19%起 | 利率2.19%起 |
| 給付方式 | 每月固定撥款 | 一次付清 |
| 貸款餘額 | 依照貸款時間遞增 | 依照貸款時間遞減 |
還是不懂何謂以房養老？養老房經典問題總整理！
Q：申請以房養老需要保證人嗎？
A：基本上，申請房子養老貸款是不需要保證人的，不過，實際上必須依據申請人房貸條件以及各家銀行規定為主。
Q：辦理銀行以房養老，往生後房子如何處理？
A：如果以房養老申請人往生，若有繼承人，銀行會先詢問繼承人是否有意願接下還款責任？
若繼承人有意願並還清貸款，房子會交還給繼承人；但若繼承人沒有意願還款，銀行就會將房子拍賣，待拍賣清償後尚有餘額，就會將餘額歸還給繼承人。
若是拍賣後的金額，仍然不夠清償貸款，銀行則會列為自身的呆帳處理。
Q：以房養老可以一次領嗎？
A：一般來說，以房養老是按月領錢的，不屬於一次領的貸款方案。
不過，因為以房養老最多到95歲就期滿，因應超高齡化的社會來臨，可能會有長者超過95歲，因此可以搭配年金險，最長給付年紀為110歲。
待申辦房屋抵押貸款後，銀行會一次給付總金額，再向壽險業者購買年金險，以年金險的金額給付生活費。
Q：申辦以房養老需要子女同意嗎？
A：由於以房養老貸款未來會牽涉到繼承的問題，因此一般申辦以房養老時，銀行通常會要求法定繼承人擔任通知義務人、甚至要求出具同意書才可辦理，以避免後續以房養老的繼承糾紛。
建議在申辦以房養老貸款前先與子女做好溝通，才能順利辦理。
Q：以房養老、出租養老與賣房養老哪一種適合我？
A：
- 出租養老的意思是，將房子留著出租出去，每月藉此獲得一筆租金收入用以養老；出租養老的好處是每月有固定收入，同時房子也可以留於自身名下。
- 賣房養老的意思則是，將房子直接賣掉換取一大筆資金，好處是馬上有一筆錢，壞處則是資金必須妥善規劃，否則萬一處理不當，會很容易就流失金錢。
- 以房養老適合只有一間房屋且沒有子女的人。
- 出租養老通常會較適合有多筆房產的人，可以出租一間獲取收入，自己再住其中一間房屋。
- 賣房養老則適合有多間房屋或是可以與子女共住，臨時需要一筆大額週轉金的人申請。
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