房屋價值查詢秘訣！3分鐘了解線上房屋鑑價試算、交易流程和貸款費用，輕鬆找到內政部實價登錄多少錢！
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2023 年 9 月 7 日
房屋價值查詢在買賣房屋之前是很重要的一件事。先進行房屋估價、了解房子的價值後，才能掌握市場行情，讓整體買賣交易更順利。市面上常見的房屋價值查詢方法，像是內政部實價登錄、房仲網站、銀行估價平台等，操作都相當簡易方便。
內政部實價登錄提供全台房屋買賣的實際價格查詢，可查出附近房屋的交易行情；房屋估價網跟房仲網站的實價登錄，也可以參考過往交易情形，線上估價房屋金額；銀行估價平台則是以銀行的角度，對房子鑑價，提供房屋鑑價參考值。
房屋估價試算怎麼做？房屋貸款估價流程如何進行？本篇文章教你簡單的房屋價值查詢步驟，只要3分鐘馬上了解！
房屋價值查詢可以怎麼查？快速掌握房屋估價的核心關鍵：
房屋價值查詢的第一步，房屋鑑價是什麼意思？
房屋鑑價的意思是，透過專業鑑價人員進行房屋整體評鑑與調查，針對房屋進行價值的估算，並將價值轉換成實際的金額。通常考量的因素包括房屋地段、所在區域、周圍機能、環境，以及屋齡、屋況和當時的市場行情等。
常見房屋鑑價原因：
- 購買房屋：不論是買中古屋、預售屋，只要是買房一般都會向銀行申辦房貸。銀行會進行房屋鑑價試算，以核算可貸款金額。
- 申辦房屋貸款：申辦房屋貸款、房屋二胎時，需要確認不動產擔保品當時的價值，因此也需要進行房屋貸款鑑價。
- 房子被法拍：當房子被法拍時，需要一個確實客觀的市價行情數據作為法拍價格的基礎。
- 繼承遺產或贈與不動產：當房屋要進行所有權移轉時，必須計算贈與稅、遺產稅等，因此需要通過房屋鑑價系統、房屋鑑價流程以取得房屋價格金額，做為課稅的價值基礎。
4個影響房屋估價的因素，房子估價注意這裡就對了！
有哪些因素會影響房屋估價呢？影響房子估價的常見原因有：
- 房屋條件：包括房屋的地段、周圍生活機能、屋齡、屋況（室內裝潢、水管老舊等）、房屋坪數、房屋類型 (大樓、公寓、透天等)、消防逃生設備是否完整等。
- 土地價值：房屋鑑價內容也包含土地的價值，包括土地持有面積、以及土地當時的價值行情等，土地的價格近年來有不斷攀升的趨勢。
- 附近是否有讓人嫌惡的設施：如果房屋附近有嫌惡設施，會影響房屋價格。例如：加油站、焚化爐、垃圾掩埋場、墓園、基地台、殯儀館、或附近有凶宅等。
- 實價登錄行情：專業鑑價人員也會查詢實價登錄，以附近房屋的實際交易行情做為評估參考值。
有線上房屋鑑價試算嗎？房屋估價試算該找誰？
線上房屋鑑價試算管道很多，網友最常使用的房屋估價試算系統有銀行、內政部實價登錄、房仲業者3種管道，以下分別說明：
銀行
中國信託、玉山銀行、永豐銀行、台北富邦銀行等皆有提供線上房屋估價試算，然而，銀行提供的線上房屋鑑價資訊有時較不完整，建議還是以專人回覆為主。
操作方式：輸入地址及房屋相關資訊，例如房屋類型、樓層、屋齡、坪數等，即可試算房屋行情或房貸試算，有些銀行會請民眾提供聯絡資訊，再由專員回覆。
內政部實價登錄
提供非常詳細的房地交易資料，包括地址、總價、交易日期、主建物占比、總面積、屋齡、樓層及主要用途等，三種管道裡最具充足的參考價值。
操作方式：輸入縣市、鄉鎮，選擇房地、建物、或土地等，再選擇交易期間，即可查到區間內的房屋交易價格。
房仲業者
提供資訊包括地址、總價、建坪單價、建坪、地坪及屋齡等基本資訊，資料庫的數量不如內政部實價登錄多。
操作方式：選擇區域、路段，以及成交期間，就可看到區間內的詳細房屋交易價格。
除了線上房屋估價，實體房屋鑑價流程和準備資料有哪些？
基本上，房屋估價網或線上房屋鑑價系統是不需收費的，可以自己線上進行試算。實體房屋鑑價流程分別說明如下：
一、銀行房屋鑑價流程：
- 確認物件位址：確認要申請房屋貸款、進行鑑價的房屋位址。
- 擬定鑑價計畫：銀行內部建檔、開始作業。
- 蒐集相關資料：依照地址申請建物謄本。
- 實地走訪、現場評估勘查：查看現場房屋實際狀況、周圍環境及生活機能等。
- 資料整理與分析：針對上述作業蒐集到的資料進行整理與分析。
- 鑑價報告書：根據房屋市場行情、實價及房屋條件，提供鑑價結果報告書。
銀行房屋鑑價準備資料
：一般來說，銀行進行房屋鑑價，都是已在進行房貸的申請過程，需準備的資料為：- 申請人身分證
- 所得證明：扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪轉存摺、財產清單等
- 房屋土地權狀影本
二、房屋估價師鑑價流程：
- 確認估價內容
- 簽訂報價委託書
- 擬定估價計畫
- 蒐集估價資料
- 現場勘查確認
- 市場調查分析
- 整理資料
- 進行價值評估
- 製作估價報告書
估價師房屋鑑價準備資料
：- 房屋土地所有權狀影本
- 買賣合約書
- 最近3年不動產課稅資料，例如地價稅單、房屋稅單、保險費收據等。
不動產即時估價系統要錢嗎？房屋貸款估價費用怎麼算？
市面上有許多不動產即時估價系統、線上房屋鑑價都是免費的，只要輸入房屋的相關資料，例如地址、地段，房屋類型、樓層、屋齡、坪數等，線上房屋估價馬上就幫你算出來該房屋的房價行情。
房屋貸款估價費用，也可利用銀行的線上鑑價系統、或內政部不動產資訊平台的房貸試算來估算。只要輸入房貸金額、房貸利率、貸款年限、寬限期等資訊，就可以馬上計算出每月的月繳金額、以及利息費用等。
房屋貸款鑑價注意事項！
了解房屋價值查詢的方法後，就到買房最重要的一步：辦理房屋貸款。
房屋貸款鑑價注意事項：
- 留意聯徵查詢次數：銀行審核房貸前，如果貸款人的聯徵查詢次數過多，會影響信用評比，對於房貸的審核會比較不利。
- 銀行鑑價和成交價可能不同：一般來說，銀行的鑑價評估比較嚴格，因此房屋鑑價會比市場行情略低一些，也可能會跟房屋的成交價有所不同。
- 房屋類型影響貸款成數：房屋類型會影響房貸的審核結果，有些銀行不見得願意承辦小坪數、小套房的房貸申請，透天、大樓、小套房、公寓等，核貸成數可能會有所不同。
- 利率：確認房貸的利率是否有調整變動？若有，調整利率的時間點在哪、調整方式是什麼、銀行是否會預先通知等都建議先了解。
關於房屋鑑價ptt&Dcard網友還想問這些！
Q：房屋估價有公式嗎？
A：常見有幾種較為簡單可估算房屋價值的方法，例如參考租金行情、查看附近房屋實價登錄等。如果是比較精準的房屋估價公式，必須涵蓋各面向因素。
公式大致為：「土地成本+營造成本+建商利潤 = 未來預估價」。
Q：線上估價房屋比較準確，還是銀行估價？
A：坊間有許多房屋線上估價系統，利用公式計算及數據資料庫，得出具參考價值的估價範圍。然而，因為房貸最終的審核是銀行，銀行也會根據房屋實際條件來鑑價，所以銀行估算還是比房屋鑑價線上試算更為準確。
Q：為什麼銀行的房屋估價和市價不一樣？
A：銀行是審核貸款、放款的單位，對於房屋的鑑價更為嚴格、細目也比較多，通常會評估房屋的房屋地段、區位、屋齡、用途、屋況、是否為瑕疵建物、有無房屋增建、有否交易頻繁的情況、房屋市場行情等，以進行最後的估價。
然而，房屋的市價則是市場交易的結果，其中包含買賣雙方各自不同的條件及考量因素，因此房屋市價與銀行鑑價這兩者結果通常是不一樣的。
Q：房屋估價過程中還有什麼可能產生的費用？
A：在購屋過程中，為了避免買賣房屋過程被詐騙、或是其他妨礙雙方權益的問題，通常都會簽訂履約保證，屬於屋價金信託，也稱為成屋價金履約保證。
買方會將購屋的資金會匯入履約保證專戶中，由銀行來保管，也就是買屋價金保管的意思。而銀行也會酌收手續費，大約是成交金額的一萬分6，通常是買賣雙方各負擔一半。
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