店面貸款一定要知道的6件事！銀行vs民間店面貸款差在哪？
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店面貸款是什麼？
店面貸款是以名下店面、不動產或營業場所作為擔保，向銀行或貸款機構申請資金周轉的方式。
常見用途包含店面裝潢、設備採購、營運週轉、進貨或展店。因有不動產作為擔保，核貸額度通常會依店面市值、貸款成數、借款人信用與還款能力評估，利率通常也比無擔保貸款低。
快速了解店面貸款相關資訊！
店面貸款一定要知道這６件事！
在申請店面貸款之前，很多人往往只關心能貸多少或利率多少，但其實還有許多細節會影響整體貸款成本與未來還款壓力，如果事前沒有弄清楚，貸款條件很可能不如預期，甚至遇到高利貸或不合理費用。以下整理幾個申請店面貸款前一定要注意的重點。
一、店面貸款利率怎麼算
店面貸款的利率通常會以「年利率」或「月利率」表示，有些貸款方案會以較低的月利率吸引借款人，但換算成年利率後其實不低。
因此在比較貸款方案時，一定要確認是年利率還是月利率，以及是否包含手續費、管理費等成本，避免實際還款負擔比預期高出許多。
二、店面貸款成數有多少
貸款成數代表銀行或貸款機構願意提供的貸款比例，通常會以店面鑑價金額作為基準，一般銀行對店面貸款的成數較保守，可能落在約 5～7 成左右；民間機構則有機會提供較高的貸款比例。
三、店面地段會影響貸款條件
店面的地段與商業價值，會直接影響銀行的鑑價結果與貸款條件。如果店面位於商圈或人潮較多的地段，銀行通常較願意提供較高成數與較好的利率；相反地，若地段較偏遠或市場流通性較差，銀行可能降低貸款成數或提高利率。
四、是否已有房貸或其他抵押
若店面已經有第一順位貸款，申請貸款時就屬於二胎貸款或增貸，這種情況下，銀行會先扣除原有貸款餘額，再計算剩餘可貸空間。
因此實際能取得的資金可能比預期少，而且二胎貸款的利率通常會高於一般房貸，申請前一定要先了解自身房屋目前的貸款狀況。
五、還款方式會影響總利息
店面貸款常見的還款方式包括本利均攤與只還利息等，不同還款方式會影響每月月付金與總利息，例如只繳利息的方式，初期每月負擔較低，但長期下來支付的利息可能較多；本利均攤則是每月同時償還本金與利息，雖然月付金較高，但總利息通常較低。
六、貸款機構是否合法
市面上的貸款管道很多，包括銀行、融資公司與各類民間借貸機構，但並非所有業者都合法，申請貸款時，務必確認貸款機構是否合法經營，並仔細查看貸款契約內容。若遇到利率不透明、要求先收高額費用或合約內容不清楚的情況，就要特別提高警覺，以免落入高利貸或詐騙陷阱。
店面貸款成數、利率怎麼算？
在實務上，銀行在計算店面貸款額度時，通常會先依照「鑑價金額」來計算，而不是單純依照買賣成交價。基本的店面貸款額度計算公式如下：
貸款額度 ＝ 店面鑑價金額 × 核貸成數
例如銀行鑑價一間店面的價值為 1,200 萬元，若銀行核貸成數為 6 成，則可貸金額為：
1,200 萬 × 60% ＝ 720 萬元
也就是說，若你購買這間店面，銀行最多可能提供約 720 萬元的貸款額度，剩餘的 480 萬元則需要自備款。
若再進一步計算每月還款金額，可以搭配貸款利率與年限試算，例如：
- 貸款金額：720 萬元
- 年利率：2%
- 貸款年限：20 年
- 還款方式：本利均攤
在這樣的條件下，每月還款金額大約落在 3.7 萬元左右
為什麼店面貸款成數會比一般住宅房貸還低呢？
銀行店面貸款提供成數約落在5成至7成之間，利率為1.8%~2.5%，一般住宅型房貸的成數為7成至8成5，利率為1.8%~2%，兩者之間有一段不小的差距。
原因是銀行對於接手店面這個抵押品擁有一定的警戒心，因為對銀行來說店面屬於「投資型」產品，幾乎都是投資客在做買賣，如果租不出去或是收益不如預期，多數投資客不會願意降價出租，更有些會乾脆不繳房貸，把房子丟銀行去法拍。
店面貸款銀行、民間年限差多少？
銀行與民間店面貸款條件有什麼差異呢，就讓下面表格帶你一起認識。
| 民間貸款店面貸款方案 | 銀行樓店貸款 | |
| 店面貸款條件 |
|
|
| 店面貸款額度 | 最高可達店面鑑價金額95% | 以鑑價金額而定，通常為市價6折，一般可貸5成~7成 |
| 店面貸款年限 | 不綁約，可隨時解約 | 最長20年 |
| 店面貸款利率 | 月息1%~3% | 年息1.8%~2.5% |
| 店面貸款寬限期 | 無寬限期 | 最高3年 |
店面貸款利率高，先計算報酬率再決定！
開店生活大不易，計算店面報酬率就很重要，買店面貸款金額龐大，若沒有計算好報酬率可能造成龐大的利息負擔，以下為店面報酬率計算公式。
- 店面投報率=年租金收入/店面貸款總額*100%
由於店面貸款利率較高，且貸款年限最高20年，一般合理的店面報酬率為2.5%~3.5%之間，報酬率太低的話就須衡量自身能力是否有辦法負擔了。
除了計算店面報酬率外，挑選店面也有一些準則，像是：選擇大面寬、確認大眾運輸是否方便、汽機車停車位、附近是否有熱鬧的商圈等等，把握住店面的優勢，未來才能享受到店面增值的機會！
店面貸款要準備多少自備款才夠？華南算給你看！
店面自備款是指在初期只需準備較少的款項，就可買到想要的店面，其餘款項則是使用貸款來支付，屬於分期付款的概念，店面貸款試算給你看：
- 一間5000萬元的店面，銀行鑑價結果為6折，3000萬元
- 銀行提供貸款成數6成，則銀行店面貸款額度為1800萬元
- 店面自備款為5000萬元-1800萬元=3200萬元
店面貸款流程這樣走、資料要這些！
民間店面貸款流程非常簡單，以下帶你一起認識。
店面貸款流程
- 線上諮詢：提供土地或房屋證明及其他所需文件，進入店面貸款估價審核程序
- 房屋價值評估：根據房屋或土地實價登錄、房屋評定現值等等流程進行房屋估價
- 審核：依據貸款人的需求進行方案的規劃及討論，選定最佳方案
- 簽約對保：現場確定方案額度、利率和還款期間並簽約
- 抵押設定：透過專員至地政機關進行抵押權設定
- 撥款：最快一至三日即可跑完整套流程並撥款
店面貸款準備資料
- 身分證、第二證件正本與影本
- 房屋所有權狀
- 印鑑證明
- 印鑑章
- 存摺封面影本
辦理店面貸款限制有什麼？
辦理店面貸款時，銀行會審核借款人的信用紀錄與財務狀況，例如是否有穩定收入、信用卡與貸款是否正常繳款，以及整體負債比是否過高；其次也會評估店面本身的條件，包括地段位置、是否位於成熟商圈、屋齡、建物用途是否為合法商業用途等，這些都會影響鑑價與貸款成數。
此外，如果店面本身已經有設定抵押貸款，銀行還會計算剩餘可貸空間，決定是否能增貸或辦理二胎貸款。整體來說，銀行審核店面貸款時，不僅看借款人的還款能力，也會同時評估店面的市場價值與流通性，因此條件通常會比一般住宅房貸更加嚴格。
看完店面貸款基本流程，PTT網友還想問...
Q：如何提高店面貸款的成數？
A：想要增加買店面貸款的成數，這裡提供三個方法給需要的民眾參考。
- 利用附加貸款：使用信用貸款補足店面貸款不足的成數
- 提供其他擔保品或保人：利用額外的擔保品或保人增加買店面貸款成數
- 辦理民間貸款：如果覺得銀行買店面貸款成數不夠的話，或許可以考慮民間貸款，信用貸款民間成數最高可以到店面價值95%、房屋二胎貸款不受負債比22倍限制，和銀行的5-7成相比多出不少！
Q：民間店面貸款申請注意什麼？
A：尋找民間樓店貸款管道時務必多加注意，以下提供4個辨識重點，讓你輕鬆遠離民間店面貸款陷阱。
- 合法的民間貸款公司：找民間貸款公司最重要的就是要確認該貸款公司是否具有合法登記執照，以免落入高利貸的陷阱之中。
- 透明的收費標準：確認申貸簽約對保前，記得仔細查看收取的費用是否在合理範圍內，以免被收取超過業界標準的高額代辦費。
- 實體的辦公場所：合法的民間貸款都具備實體的辦公場所，簽約前一定要親自跑一趟，查看該公司的辦公情況，切勿使用線上平台進行簽約對保。如果現場簽約察覺情況有異也要立即中止簽約，降低風險。
- 完整的合約內容：簽約前仔細檢查合約內容，確認是否有不合理或不合法的條文。
Q：店面貸款跟一般房屋貸款差別在哪裡？
A：店面貸款所提供的成數及利率較一般房屋貸款來的高，所以會有較高的風險及利息費用，需審慎評估後再決定是否要申辦貸款。
Q：信用不好也可以申請店面貸款嗎？
A：如果個人或是企業的信用不好，幾乎不可能通過銀行店面貸款；這時候推薦轉向民間貸款進行店面貸款申請，和銀行相比條件寬鬆、成數高和放款速度快！
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