房貸成數最高銀行可貸多少？房貸成數不足，房屋二胎成數還可貸9成以上！

房貸成數是什麼意思？中古屋貸款成數可以貸多少？房貸成數意思就是銀行貸給你的金額占房屋價值的百分比，而銀行如何決定房貸額度呢？首先銀行會依照房屋的坪數、屋齡、地段、鄰近商區等評估房屋的價值，接下來再依貸款人的條件決定核准房屋貸款成數是多少。

然而房貸貸款成數又會依照不同種類房貸類型而有所不同，例如房屋抵押貸款額度、房屋二胎成數、房貸增貸額度，以及買房貸款成數各自不同。想了解更多房屋貸款成數的相關資訊嗎？請看本篇文章，讓您輕鬆提高房貸額度！

為什麼了解房屋貸款成數很重要？

房屋貸款成數之所以那麼重要，是因為會影響頭期款的金額，房貸成數只要少一成，金額就會少四、五十萬元甚至是百萬元，若是在不了解購屋貸款成數的狀況下貿然貸款，可能跟自己預期的房貸最高額度有落差，導致頭期自備款不足。

影響房貸成數因素有哪些？

下列幾點為影響房貸成數限制的因素：

一、座落位置

當房屋越靠近市中心或是鄰近熱門商圈及捷運站價值就越高，也是最直接能夠影響房貸成數的因素之一。

	A級地區	B級地區	C級地區	D級地區
座落位置	台北市所有行政區及新北、新竹、台中、彰化、台南、高雄精華區	新北、新竹、台中、彰化、台南、高雄非精華區	非六都城市精華區	其餘非六都非精華區
可貸成數	最高8成	最高7.5成	最高7成	最高6成

二、屋齡屋況

房屋的屋齡越高、屋況越差，那麼房屋貸款成數就越低，這也是許多中古屋貸款成數不高的主要原因。

三、周圍設施

在賣房時，房屋周邊半徑300公尺有重要設施時都要標示出來，因此房屋周圍的設施也可能連帶影響房貸成數。

四、貸款人信用狀況

辦理房貸時，銀行會調閱貸款人的聯信報告，若貸款人的信用評分越高，則房貸成數就越高。

五、貸款人的工作收入

貸款人有固定的工作及收入，那麼代表還款能力是穩定的，也可幫助自己拉高房貸成數。

六、物件坪數大小

銀行方擔心小套房或小坪數容易炒作、轉售，所以小套房或小坪數的房子貸款成數普遍落在5.5～6.5成之間，甚至有些銀行不提供小坪數房貸服務，民眾只能轉而使用信用貸款來進行購屋。

各類型銀行房貸額度最高多少？

以下介紹幾種類型的房貸成數特色、房貸可貸幾成：

銀行房貸貸款成數
買房貸款成數	新屋貸款成數	中古屋貸款成數	預售屋貸款成數	套房貸款成數
	7至8成	5至7成	最高8成	5至6成
房屋抵押貸款成數	市價8成
房屋二胎成數	市價1至2成
房貸增貸成數	房屋增貸成數取決於償還本金的比例

如何計算自己可負擔的房貸額度？

以月薪來看，每月可負擔的房貸建議不要超過3成5，以月薪五萬的成年人來看，每月可負擔房貸金額在17500以下；以每月10萬的雙薪家庭來說，每月可負擔房貸金額約為35000元。

此外，許多銀行對一般上班族財力審查會扣除生活必需支出金額，如下所示：

如何提升房貸貸款成數與額度？

下列幾點為提升房貸貸款成數與額度的秘訣：

一、房屋位於熱門地段

當房屋位於蛋黃區或是鄰近捷運站，不管是新房或是中古屋，銀行都會給予高成數的房子貸款額度。

二、無嫌惡設施

房屋周遭半徑300公尺無加油站、電塔、殯儀館、墳墓、焚化爐、高架橋…等嫌惡設施。

三、良好的信用及穩定的收入

貸款人保持良好的信用且有穩定的工作並提供薪資證明，就可以拉高房子貸款成數與額度。

房屋貸款成數與個人信用分數

聯徵記錄指的是財團法人金融聯合徵信中心開立的信用記錄，通常用於金融機構評估借款人信用的主要依據，所以是在借款人向銀行申辦信用卡、信用貸款或房屋貸款時，銀行會與聯徵中心調用借款人的聯徵記錄，以評估借款人的還款能力及信用狀況，因此聯徵記錄是影響房屋貸款成數、條件、成功與否的重要指標之一。

聯徵報告主要包含5個資料，像是：信用記錄借貸資料、信用卡資料、信用評分分數、聯徵查詢記錄及通報記錄資訊。

• 借貸資料：包含借款餘額、共同債務、其他債務資訊、借款逾期、催收及呆帳記錄
• 信用卡資料：包含信用卡持卡記錄、信用卡帳務資訊及信用卡帳款總餘額
• 信用評分分數：信用分數分為無記錄及200~800分之間
• 聯徵查詢記錄：最近一年的聯徵查詢記錄，包含被查詢記錄及當事人查詢記錄
• 通報記錄資訊：當事人是否被通報為可疑帳戶或是詐騙帳戶

信用評分三大扣分原因

• 未繳款記錄：個人信貸、房貸、車貸、信用卡等等遲繳次數及發生頻率都會影響信用分數
• 個人信用擴張程度：負債總額多寡、只繳信用卡最低應繳額導致循環利息產生、曾經使用信用卡預借現金功能、申請無擔保貸款且啟動循環利息等等，以上都代表還款能力低，信用評分相對較低，進而影響房貸成數
• 近期內聯徵查詢次數：3 個月內查詢次數超過 3 次，表示有迫切資金需求才會提出申請，因此查詢次數越多分數越低

面對央行打房，該如何爭取房貸成數？

因應美國FED升息，台灣央行去年四度升息，總共累積2.5碼、幅度為0.625%，導致銀行房貸利率由原先的地板價1.31%升至2.01%，造成民眾房貸壓力倍增，不管是原本就有房貸的民眾，還是準備要買房的民眾來說，都是一筆不小的壓力。

房屋貸款成數方面近年來變化不大，建議以提升自身的貸款條件為主，讓銀行貸款成數來到8成5左右的高額；若真的條件不足，也可以使用民間貸款公司提供的裝潢貸款項目來補足。

房貸成數不足，可以馬上辦理房屋二胎嗎？

當您的房貸成數不足時，可以找民間辦理房屋二胎，解決自備款不足的窘境，民間房屋二胎條件寬鬆，只要您年滿20歲，名下有房屋就可以立即辦理，免聯徵、免保人、免提供財力證明、信用不良、負債比過高、貸款遲繳、債務協商等各種不良紀錄都可以輕鬆辦理二順位房貸。

了解房屋貸款成數後，再來算房貸利率

弄懂房子貸款成數大致算法後，接下很重要的就是房貸利率，有許多人好奇民間房貸利率是不是很高，事實上並非如此；我國法律對於民間房貸利率有所規範，只要選擇合法店家，基本上就不會有太大的問題，合法民間房貸利率為1％至2.5％以月計算。

房屋二胎成數一般是如何計算的？

一般來說房屋二胎成數計算方法都與一胎貸款成數息息相關，銀行房屋二胎成數核貸金額可能為市價的1至2成，有些銀行甚至還有金額的限制；而民間房屋二胎成數最高可達市價110％，簡單公式如下：

民間二胎房貸最高額度 = 房屋市價 * 110%  - 銀行一胎貸款金額

舉例來說房屋市價1000萬，銀行一胎貸款800萬，那麼民間房屋二胎成數最高可核貸300萬：

1000萬 * 110% - 800萬 = 300萬

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華南二胎房貸服務三大優勢：

1. 超低利率0.8％起、房屋貸款成數最高達市價110％。
2. 彈性還款不綁約，隨借隨還免違約金。
3. 提供一對一免費房貸額度試算服務

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