買建地可以貸款嗎？建地貸款限制有哪些？3分鐘了解農建地貸款

建地貸款其實就是我們很常聽到的土地借貸其中一種，有土斯有財，但是同樣是土地又分成很多種類，大家最想知道的就是自己的土地到底有多少的價值？建地貸款利率在銀行或是民間貸款又有甚麼分別呢？我們一起看下去！

建地貸款是什麼？買建地可以貸款嗎？

建地貸款就是貸款人利用自己名下，抵押給銀或民間貸款公司當作抵押品地建築用地，而建地的鑑價通常高於一般農地，銀行在核貸時也更願意提供較高的成數，所以買建地可以貸款。

建地貸款限制有哪些？

雖然建地可以貸款，但並非所有類型的土地都能順利申請貸款。以下是常見的限制條件：

1. 非建築使用土地
   若土地仍登記為農地或其他非建築用地，通常無法以「建地貸款」的名義申請貸款，但可以另尋「農地貸款」或申請變更地目後再進行貸款。
2. 地目未確定或正在變更中
   若土地正在進行變更地目（如從農地變更為建地），需等變更完成且地目清楚後才能申請建地貸款。
3. 土地所有權有爭議
   若土地的所有權不明確，例如有共有糾紛或抵押登記，銀行通常不會承作貸款。
4. 無法核實地段或使用限制
   若建地位於偏遠地區或具有特定使用限制，例如都市計畫內的保護區，貸款審核會更加嚴格。

買建地貸款種類有哪些？

建築用地簡稱為建地，建地也算土地，所以建地借款也是土地貸款的一種，建地貸款就是貸款人利用自己名下的建築用地，抵押給銀行或是民間貸款公司作為擔保品，申請貸款並取得資金。

在台灣，土地又分為「都市用地」和「非都市用地」：

1.都市用地

都市用地分為住宅、商業、工業、行政、文教、倉庫、風景、農業、保護、行水、保存、特定專用，共12個種類。

2.非都市用地

分為甲、乙、丙、丁四個種類，四個種類則依照使用分區的性質來歸類。

• 甲種建地：一般農業區、特定農業區內的建築用地，是屬於非都市用地中地理位置相對便利的地區，較適合發展商業經營。建蔽率60%，容積率240%。
• 乙種建地：鄉村區中的建築用地，可供居住及低強度的商業使用，土地取得成本較低。建蔽率60%，容積率240%。
• 丙種建地：山坡保育區內的建築用地，供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者，與大自然共處，環境清幽。建蔽率40%，容積率160%。
• 丁種建地：一般農業區、特定農業區內的工業建築用地，供工廠及有關工業設施建築使用者，多做為工廠使用。建蔽率70%，容積率300%。

差別主要在於容積率，甲、乙、丙等建築用地，可依法申請民宿經營，丁種建築用地則屬於工業使用項目。

丁種建築雖然容積率高又比較便宜，但是銀行建地貸款成數卻不高。

建地可以貸款幾成？

影響建地貸款成數的因素有很多種，也是大部分有建地貸款需求的顧客所考量的關鍵問題，建地貸款成數大致會根據以下幾點有所差別：

• 建地的坪數大小
• 建地旁邊的馬路大小
• 建地的面積形狀
• 建地的所在位置
• 建地的種類
• 使用分區
• 周邊的生活機能
• 土地流動率
• 容積率與遮蔽率

銀行建地貸款成數約可貸7成，年限最高可貸20年。

不過銀行對於建地貸款種類要求相較更為嚴格，大多為流通性高、低風險的擔保品。

民間借款則是以建地價值估價並核貸，只要建地條件越好越優越，可貸額度就越高，建地貸款成數根據土地實際價值而定，最高是無上限的。

建地貸款成數不夠怎麼辦？

當銀行核貸建地貸款成數不足時，不用慌張，還有多種方法可以補足資金需求，以下提供 4個實用解決方案：

考慮申請代書貸款

若銀行評估建地貸款可以貸 5 至 6 成，建議尋求專業的代書貸款協助，例如華南代書，其貸款成數最高可達建地價值的 110%以上，還提供短期週轉的靈活方案，讓您輕鬆解決資金缺口。

增加擔保品或共同借款人

若建地本身的估值不足，可以考慮加入其他擔保品，例如房屋等不動產，或邀請具還款能力的家人作為共同借款人，提升銀行核貸成數。

選擇增貸或二胎貸款

如果您名下已有其他不動產且尚未完全抵押，可以透過二胎貸款的方式提高貸款總額。

與銀行談條件或分段申請貸款

可以嘗試與銀行談判，提供更詳細的財務狀況，爭取較高的貸款成數。此外，也可以分段申請貸款，例如先貸低成數款項，再尋求其他融資補足資金缺口。

建地貸款年限多久？需要什麼？

銀行的建地貸款年限最高通常為二十年，且必須要綁約；而民間建地貸款年限則可視貸款人需求，全程不綁約，可隨借隨還、免支付違約金，讓貸款人輕鬆無負擔，也非常適合短期週轉的貸款人。

申請建地貸款要準備什麼？

想辦理建地貸款也很簡單，僅須準備以下文件：

• 所有權人身分證
• 土地所有權狀
• 存摺封面影本(撥款時用)
• 印鑑證明及印鑑章
• 自然人憑證

辦理建地貸款銀行/民間方案分析

• 銀行建地貸款利率：以年計算，通常為2％~4％
• 民間建地貸款利率：以月計算，通常為1％~3％

土地融資銀行利率雖然較低，不過須配合綁約、有一定建地貸款年限規定，實際狀況會根據每間銀行有不同算法，因此較適合需長期周轉的民眾。

而民間貸款公司並非金融機構，利率受到法律嚴格規範，不得超出一定範圍；華南二胎貸款公司更推出超低建地貸款利率優惠，最低僅要0.8%起，適合短期周轉或急需用錢的民眾。

雖然民間代書二胎的建地貸款利率較銀行高，但是並不會像高利貸那樣高到嚇人，且民間審核條件寬鬆、建地貸款成數高，只針對建地的價值作為審核的參考，只要您的建地價值足夠就有貸款的空間，最高無上限！

	民間建地貸款	銀行建地貸款
利率	約月利率1%-3%	約年利率2%-4%
額度	最高可達市價110%	鑑價金額的5-7成
條件	名下有建地即可辦理 條件寬鬆	信用良好 穩定收入 建地為完整產權 不可為持分土地
還款年限	依個人狀況而定	約10 ~ 20年
用途	興建建物 投資、周轉	僅限興建建物
審核難度	低	高
申辦速度	最快當天即可撥款	需7-14個工作天

建地抵押貸款5步驟

如果建地貸款沒過，需要做建地分割嗎？

建地貸款未通過的可能原因

1. 建地用途不符合貸款條件：大部分銀行對於建地用途有嚴格限制，例如非建築用地，如農地、保護地，可能無法核貸。
2. 土地價值評估不足：銀行會根據地段、坪數、周邊交易行情等進行鑑價，若評估價值過低，可能影響貸款成數甚至導致無法核貸。
3. 貸款申請人的還款能力不足：如果申貸人信用評分偏低、收入不穩定或負債比過高，也可能是貸款未通過的原因。
4. 土地所有權有爭議：若建地的所有權不明確、存在共有權人或未完成繼承手續，也可能導致貸款申請被駁回。

什麼情況需要做建地分割？

1. 土地共有權人無法協商：如果建地為共有土地，且其他共有人不願配合貸款或出售，進行土地分割可以確保您的土地權益獨立，增加貸款核准的可能性。
2. 土地過大且難以核貸：有些銀行會考慮土地的實用性與坪數，若建地過大但無法有效利用，可以透過分割後將小面積的土地申請貸款，可能更容易通過審核。
3. 部分建地用途受限：若土地中部分區塊屬於非建築用地，例如保留地或公共設施用地，將其分割後僅對符合條件的建地進行貸款，可能就可以成功過貸。
4. 提高土地交易靈活性：分割後的建地更易於出售或抵押，銀行在審核貸款時也會更願意放款，因為較小的土地單位通常更符合市場需求。

建地貸款沒過時，可以考慮先找專業代書如華南代書協助檢視問題點，無需立即進行土地分割。

若確認分割有助於提高貸款成功率或利於後續規劃，再尋求專業地政士進行分割流程。這樣不僅節省時間，也能以最有效的方式解決資金需求！

建地貸款ptt鄉民問答

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